НЕЗАВИСИМЫЙ ОЦЕНЩИК г. Пенза и Пензенской области, независимая оценка собственности: недвижимости (квартир, коттеджа, жилого дома, дачи, коммерческих помещений), земельных участков, транспортных средств автомобиля, машин и оборудования, ущербов (от ДТП, залива, пожара), бизнеса (ценных бумаг), имущественных комплексов, интеллектуальной собственности, прочих активов; для целей: страхования, кредитования, определения размера ущерба, судопроизводства, наследования, купли-продажи, дарения, нотариуса, суда, Пенза, Пензенская область, домов, коттеджей, зданий, сооружений, имущества, независимый оценщик.
Независимая оценочная компания Пензы и области. Оценщик. Услуги по оценке наследства.
Мы рады приветствовать Вас на сайте нашей организации. Надеемся, что он поможет Вам в уточнении всех интересующих Вас вопросов и послужит базой для получения представления об оказываемых нами услугах, об оценочной деятельности в целом и об основных ее составляющих. Желаем успехов и надеемся на долгое и продуктивное сотрудничество.
В Пензе вы можете не только позвонить нам или оценщикам, но и приехать в наш офис для обсуждения различных деталей по поводу оценки необходимых вам объектов, условиям и срокам оплаты и прочим вопросам
О КОМПАНИИ
Оценочная компания, действующая с 2006 года, оказывает профессиональные услуги в области оценки всех видов собственности. Основной регион оказания оценочных услуг – г. Пенза и Пензенская область. Персонал, обладающий большим опытом в области оценочной деятельности, специализированное программное обеспечение и вспомогательные справочные материалы, используемые ведущими оценочными и аудиторскими компаниями по всей стране являются составными частями успеха нашей организации и позволяют в течение многих лет предоставлять клиентам нормативно подтвержденные, точные отчеты об оценке различных объектов собственности.
ОБ ОЦЕНКЕ
К наиболее распространенным видам оценки относятся: оценка движимого имущества, оценка машин, оборудования и транспортных средств, оценка стоимости недвижимого имущества (зданий, сооружений, земельных участков и т. д.), оценка акций и прочих ценных бумаг, оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности, оценка стоимости предприятия (бизнеса), оценка стоимости ущерба, оценка стоимости долговых обязательств и переоценка основных фондов. Оценка производится на основе установленных государством стандартов оценки, отражает реальную стоимость объекта оценки и является независимой. По всем юридическим вопросам по оценке можно также проконсультироваться у наших специалистов - оценщиков в Пензе.
Проведение оценки обязательно, если Вам необходимо:
• передать имущество в доверительное управление,
• сдать имущество в аренду;
• приватизировать имущество;
• провести сделку лизинга;
• провести сделку купли-продажи;
• застраховать данное имущество от различных страховых случаев;
• получить необходимый кредит под залог имущества;
• привлечь дополнительные инвестиции;
• Определить налоговую базу для основных средств при исчислении налога на имущество;
• внести в капитал организации долю в виде оцененного имущества;
• точно определить сумму ущерба от ДТП, пожара, залива и т.д. ;
• произвести раздел имущества;
• составить брачный контракт;
• вступить в наследование имущества (оценка имущества для наследства);
• и урегулировать другие спорные вопросы.
В связи с тем, что рынок в области оценочных услуг достаточно развит, возрастает вероятность столкновения с некачественными услугами. Если это уже произошло с Вами или же если Вас не устроил отчет, предоставленный второй стороной при решении спорных вопросов, Наши специалисты предоставят Вам услуги по составлению на основе стандартов оценки рецензий на некачественные отчеты с отметкой всех допущенных ошибок. Это особенно важно при оценке залогов, так как в случае неисполнения платежей за пользования кредитом, предмет залога будет реализован на открытом рынке. Если оценка для целей залога была завышена, то недостающую сумму Банк будет в судебном порядку взыскивать, что повлечет блокирование расчетных счетов и замораживание деятельности предприятия до вынесения решений по судебному разбирательству. Поэтому оценка для кредитных организаций должна быть выполнена максимально четко и аккуратно. Оценку залогов и оценку залогового обеспечения для кредитных организаций доверяйте только опытным и профессиональным оценщикам.
Перед обращением в Банк для согласования примерной величины кредита, мы можем провести экспресс оценку ОС или залогового имущества, которое планируется к передаче в залог в обеспечение кредита. Это поможет Вам принять правильное управленческое решение. Для этого применяется так называемая массовая оценка, когда каждое основное средство или актив не рассматриваются индивидуально, а оценивается просто списком в специальных программах. Погрешность массовой оценки независимым оценщиком составляет примерно 20 - 30%, но ее результаты (экспертную оценку для кредитования) можно использовать как основу для принятия решения.
Оценочная деятельность. Пензенская независимая оценка - оценочная компания.
На нашем сайте оценщиков вы можете получить разностороннюю информацию об оценке в следующих разделах:
• Оценка рыночной стоимости недвижимости
• Оценка бизнеса
• Оценка оборудования
• Оценка транспорта
• Оценка ценных бумаг
• Оценка дебиторской задолженности (долгов)
• Оценка НМА
• Переоценка
• Оценка ущерба
• Оценка зданий и сооружений
Если же после изучения этих разделов у Вас останутся нерешенные вопросы или же вы захотите лично пообщаться с нашими специалистами или заказать оценку, всю необходимую для этого информацию можно получить в разделе "Контакты".
Ознакомиться с используемыми законами и нормативными актами, изучить шаблоны отчетов и вспомогательную литературу можно в разделе Документы.
Если же вы находитесь в других регионах, у нашей компании есть филиалы в городах Владимир, Липецк, Ростов-на-Дону и Новгород.
С нетерпением ждем Вашего звонка и заранее благодарим за оказанное доверие.
Далее, на главной странице, мы бы хотели привести список основных терминов, которые встречаются в оценке:
• Оценка основных средств. Основные средства (основные фонды) - часть имущества, которая длительное время (в бухгалтерском учете период, превышающий один год) неоднократно или постоянно в неизменной натурально-вещественной форме используется в экономике, постепенно перенося свою стоимость на создаваемые продукты и услуги. Оценка основных средств обычно проводится при оценке бизнеса или переоценке основных фондов.
• Оценка наследства. Наследство — имущество и денежные средства, переходящие к наследникам. Оценка наследства обычно требуется для исчисления нотариальной пошлины при оформлении наследства. Пошлина невелика, обычно техническая работа нотариуса больше пошлины.
• Оценка бизнеса. Бизнес - любой разрешенный законом вид деятельности, приносящий доход. Оценка бизнеса требуется при приватизации объектов или принятии управленческих решений. Оценка бизнеса самый распространенный и высокооплачиваемый вид оценочной деятельности.
• Независимая оценка. Оценка - процесс определения стоимости объекта оценки на определенную дату в соответствии с действующим законодательством и стандартами оценки, который включает в себя сбор и анализ необходимых данных для проведения оценки. Независимая оценка осуществляется оценочной компанией соответствующей требованиям федерального законодательства.
• Оценка собственности. Собственность - официальный документ, определяющий стоимость зданий и сооружений, строительство которых ведется по индивидуальным проектам. Оценка собственности подразумевает под собой оценку прав находящихся в гражданском обороте. Тех прав, которые можно отчуждать и передавать другому собственнику.
• Оценка стоимости. Стоимость - процентная ставка дохода на основной вклад, используемая для приведения текущей денежной суммы к будущей стоимости. Оценка стоимости означает определение любого вида стоимости, указанного в федеральных стандартах оценки: рыночная, ликвидационная, кадастровая...
• Оценщик. Оценщик - специалист, обладающий необходимой квалификацией и опытом, для проведения оценки стоимости различных видов имущества на основе общепринятых подходов к оценке, действующий на основании выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности. С юридической точки зрения оценщик - это юридическое или физическое лицо (индивидуальный предприниматель), оценочная деятельность которого регулируется законом. (ст. 4 Закона РФ "Об оценочной деятельности в РФ" от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ). В сети имеется достаточное количество разнообразных сайтов оценщиков
Оценка доли в уставном капитале ООО
В связи с последними изменениями в законодательстве, начала пользоваться большим спросом услуга по независимой оценке долей в ООО (обществах с ограниченной ответственностью) в связи с выходом участников или переоформлением долей при наследстве. Вы можете воспользоваться услугами нашей независимой оценочной компании для оценки доли в уставном капитале для уплаты нотариусу пошлины при совершении сделок купли продажи долей или наследовании. Оценка долей часто носит формальные требования и её можно выполнить в срочном порядке. Срочная оценка долей в уставном капитале представляет из себя отчет не в полной повествовательной форме, а в форме экспертного заключения. Оценщик произведет расчет стоимости чистых активов Общества и оформит этот расчет в виде экспертного заключения. На практике в Пензе и Пензенской области этого вполне достаточно для исчисления нотариальной пошлины, но не более того. Оценка стоимости доли общества проводится ТОЛЬКО для обществ с ограниченной ответственностью. Обращаем Ваше внимание, что по Российскому законодательству, при выходе одного из участников ООО из состава учредителей, общество обязано выплатить ему не рыночную стоимость доли, а именно ту часть чистых активов, которая приходится на его долю.
Оценка для МСФО
Оценочная компания Пензы также предлагает услуги по оценке основных средств или оценке стоимости активов для целей МСФО. В последнее время такая услуга становится все более популярной. Это связано с тем, что для получения кредитов за границами Российской Федерации иностранным банком порой недостаточно бухгалтерской отчетности выполненной по РСБУ и они просят предоставить отчетность по МСФО. Для трансформации РСБУ в МСФО требуются услуги независимой оценочной фирмы в части перевода стоимости основных средств из их балансовой в рыночную. Ведь не секрет, что полностью списать на себестоимость автомобиль можно за 5 лет, а пользоваться им можно гораздо больше. Поэтому в РСБУ такой автомобиль будет иметь нулевую стоимость, а в МСФО он должен быть отражен по рыночной стоимости. Вот в этом и должна помочь независимая экспертиза и оценка основных средств (оценка стоимости материальных активов предприятия) и интеллектуальной собственности. Также при выполнении данной работы необходима оценка оборотных активов или оценка стоимости капитала. Но в этом случае все немного проще чем с основными средствами, так как оборотные активы обычно имеют малый срок обращения (не более год) и в основном их рыночная стоимость соответствует стоимости приобретения, т.е. балансовой стоимости.
Оценка для целей страхования
Оценка рыночной стоимости активов предприятия также необходима при страховании. Часто страховые компании берут за основу исчисления страховой премии и страхового вознаграждения балансовую стоимость основных средств, что в большинстве случаев дает заниженную величину выплат в случае наступления страхового случая. Страховая оценка еще необходима при исчислении размера ущерба, причиненного застрахованному имуществу. Следует обратить внимание, что страховая оценка применяется как к оборотным активам (запасы, ТМЦ), так и к внеоборотным (основные средства, автомобили, недвижимость). При оценке для целей страхования недвижимого имущества особое внимание следует уделить земельному участку, так как при полном уничтожении имущества земельный участок под объектом остается в нормальном состоянии, хотя его стоимость может быть учтена в стоимости объекта недвижимости при страховой оценке независимым оценщиком.
Оценка наследства (автомобили и акции)
Оценка автомобиля для наследства
Одним из немаловажных аспектов деятельности нашей оценочной фирмы является помощь в оценке автомобилей для вступления в наследство. Самым распространенным объектом оценки для оформления наследства является автомобиль. Оценка автомобиля для наследства затруднена с одной стороны тем, что автомобиль должен быть оценен на дату смерти, примерно на полугодовую дату в прошлом минимум. Иногда требуется оценить автомобиль и на более отдаленную дату. Работая постоянно по рыночной оценке наследства с нотариусами г. Пенза, нами было принято (в соответствии с просьбами самих нотариусов) мы не делаем полных отчетов по оценке, а оформляем нашу работу в виде экспертного заключения. Такое заключение не будет занимать много места в архиве у нотариуса (который они должны хранить 75 лет) и в тоже время с высокой степенью точности отражать реальную стоимость автомобиля на дату смерти собственника. После оценки авто для наследства и получения свидетельства, можно обращаться в органы ГИБДД для переоформления наследуемого автомобиля.
Оценка акций для наследства
Тоже самое можно сказать и по поводу оценки акций для наследования. Процедура рыночной оценки стоимости акций при вступлении в право наследования будет выглядеть аналогично оценки автомобиля. Нами будет запрошен баланс предприятия на последнюю отчетную дату перед смертью собственника, составлено экспертное заключение на основании которого нотариус будет рассчитывать размер своей пошлины. Датой оценки для исчисления нотариальной пошлины является именно дата смерти собственника, что противоречит законодательству, устанавливающему максимальный срок оценки в прошлом как 3 месяца. Но для этих целей сделано исключение, поэтому оценку на полугодовую дату примет любой нотариус. Полугодовая дата оценки связана со сроком вступления в наследство - 6 месяцев со дня смерти собственника наследуемого имущества.
Смотрите также:
• Независимая оценочная компания: оценка стоимости.
• Оценка предприятия: оценка основных фондов предприятия.
• Оценка стоимости нежилого помещения: оценка права пользования.
• Оценка ущерба после пожара: оценка ущерба от пожара.
Продавая квартиру, волей неволей возникает вопрос, связанный с ее оценкой. Знать реальную стоимость своей квартиры необходимо, чтобы избежать двух крайностей: занижения и завышения ее стоимости. В первом случае теряется прибыль, а во втором - время, поскольку покупателей будет отпугивать завышенная цена.
Оценка квартиры может быть осуществлена тремя способами:
1. с помощью лицензированного оценщика;
2. с помощью риелтора;
3. самостоятельно.
В первом случае, оценка осуществляется специалистом, поэтому, имеет высокую степень достоверности. Однако, выдаваемая оценщиком официальная справка мало заинтересует покупателя, т.к. покупатель будет руководствоваться только своими ощущениями и возможностью «сторговаться».
Во втором случае, официальный документ не выдается, следовательно, ответственность за оценку ниже, а потому есть вероятность, что попадется неопытный риелтор. Но если риелтор - специалист своего дела, то, осматривая квартиру, он укажет на все плюсы и минусы.
Третий вариант, когда "прикидка" стоимости производится самостоятельно, самый малозатратный, но и одновременно самый трудоёмкий. В этом случае, необходимо учесть все возможные параметры, которые могут повлиять на стоимость.
Юридическая сторона.
Например, квартира, в которой никто не зарегистрирован и не проживает, будет стоить дороже аналогичной, если жильцов последней надо расселять или одновременно покупать другую.
Район, в котором находится квартира, влияет на ее престижность, а, следовательно, и на стоимость. Репутация местности, сложившаяся за определенное время, повлечет разницу в стоимости одинаковых квартир в разных районах.
Удаленность от станции метрополитена более чем 10 минут езды наземным транспортом, значительно снижает стоимость квартиры.
Тип дома также необходимо учитывать при оценке квартиры. Например, наиболее предпочтительны панельные дома улучшенной планировки по сравнению с хрущевками. Старые кирпичные дома дореволюционной постройки с одной стороны не имеют удобств, с другой стороны расположены преимущественно в центре. Квартиры в сталинских и монолитных домах также пользуются спросом по сравнению с квартирами других типов домов.
Если территория вокруг дома охраняется, присутствует домофон или хотя бы металлическая дверь, то все это будет свидетельствовать о высокой степени безопасности, а, следовательно, повлияет на стоимость в плане повышения.
Расположение квартиры в самом доме также влияет на ее стоимость. Угловые и квартиры на крайних этажах всегда ценятся ниже.
Наличие ремонта, как правило, на оценку не влияет, но если квартира после пожара или требует капитального ремонта, то цена ее будет явно ниже.
Существуют и другие параметры, на которые стоит обратить внимание при определении стоимости квартиры - наличие телефона, балкона, изолированность комнат и др.
Таким образом, оценка квартиры - дело серьезное и требует специального подхода. Ошибка повлечет за собой потерю денег или времени. Только полностью обобщенная и проанализированная информация поможет правильно дать оценку квартире, за которую она будет максимально выгодно продана.
Согласно результатам мониторинга рынка жилья Агентства RWAY в сентябре 2010 года средневзвешенные цены предложения, рассчитанные по всем классам в долларах выросли на 0,1% на вторичном рынке и на 1,8% - первичном рынке.
Если говорить о новостройках, то здесь прирост цен наблюдался и в сегменте дорогого жилья (монолитно-кирпичные дома), и в сегменте эконом-класса (панельные дома). В первом случае прирост составил 1,9%, во втором - 1,6%. Одновременно в сентябре выросло количество квартир, находящихся в активной продаже - застройщики вывели на рынок несколько новых домов и квартир, "убранных" с рынка на летний период.
На рынке готового жилья средневзвешенные цены за сентябрь 2010 года выросли на 0,5% в сегменте монолитно-кирпичного жилья и на 0,7% в сегменте панельно-блочного жилья. Частные владельцы столичной недвижимости и риелторы, как и застройщики, начали активнее выводить на рынок объекты в первый месяц осени.
В целом сентябрь традиционно стал месяцем существенного роста активности на рынке после периода летней стагнации, однако резкий рост цен предложения и количества сделок не были зафиксированы. Игроки рынка продолжают политику повышения цен, но делают это крайне осторожно. Основной спрос, как и следовало ожидать, сосредоточен в сегменте эконом-класса, на что застройщики отвечают увеличением доли данного вида жилья.
Главным событием месяца, напрямую касающимся столичного рынка жилья, безусловно, стало отрешение от должности главы московской администрации. Вполне возможно, что в ближайшее время начнут меняться многие правила игры, что скажется на поведении всех игроков и просто участников рынка недвижимости.
Мониторинг рынка жилой недвижимости и анализ его показателей проводится Агентством RWAY, имеющим 15-летний опыт информационно-аналитической работы на рынке недвижимости, и являющегося лауреатом Национальной Премии в области аудита, оценки, экспертизы и консалтинга за 2009 г. в номинации "Лучшее аналитическое агентство года". Мониторинг проводится раздельно для жилья в новостройках и вторичного рынка жилья. Данные мониторинга вторичного рынка публикуются еженедельно. Данные мониторинга рынка новостроек - ежемесячно. Расширенный анализ ценовых показателей по рынку жилья Москвы публикуется в ежемесячном бюллетене недвижимости Агентства RWAY.
С 15-го октября будет снижен уровень ставок по основным программам ипотечного кредитования Сбербанка на 1,5% пункт.
Минимальная ставка, действующая в отношении зарплатных клиентов - а таких клиентов не менее 40% от общего количества получающих ипотеку в Сбербанке, - будет сокращена на 1 % и составит 9,5%.
Минимальная ставка для заемщиков, в зарплатных программах СБ РФ не участвующих, минимальная ставка составит 10,4%. В настоящее время это предложение будет лучшим на рынке ипотечного кредитования.
По уже действующим кредитам банк готов рассматривать вопрос снижения ставки в каждом индивидуальном случае и при условии отсутствия нарушения клиентом сроков погашения задолженности.
По ипотечным кредитам в валюте ставки пока снижаться не будут, все равно доля валютных кредитов в настоящее время в общем объеме выдачи Сбербанком кредитов составляет менее 0,5%, хотя до кризиса их было около 10%.
Сроки действия предложения по рублевой ипотеке Сбербанка будут зависеть от уровня инфляции и динамики ставки рефинансирования. Сейчас ставка рефинансирования ЦБ составляет 7,75% и этот уровень может сохраниться несколько месяцев.
Возможность снижения ставок по другим видам розничных кредитов руководством Сберегательного банка России пока не рассматривается.
Совет Госдумы принял решение о подготовке к рассмотрению палатой законопроекта № 428465-5 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Этим документом уточняются правила проведения экспертизы отчетов об оценке и изменяется порядок вступления в члены саморегулируемых организаций оценщиков.
Как отмечает в пояснительной записке к законопроекту его автор, депутат Госдумы М. Емельянов, на сегодняшний день проведение обязательной экспертизы отчетов об оценке закреплено положениями Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ "Об акционерных обществах" и Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
При этом в законодательстве Российской Федерации не определены правила проведения экспертизы отчетов об оценке, а также требования к квалификации, права и обязанности лиц, осуществляющих экспертизу отчетов об оценке. Наличие правового вакуума в области экспертизы отчетов об оценке привело к установлению саморегулируемыми организациями оценщиков различных видов экспертиз отчетов об оценке, принципов и правил проведения экспертизы, а также требований к лицам, проводящим экспертизу отчетов об оценке, что существенно снижает эффективность экспертизы отчетов об оценке, являющейся основным инструментом регулирования оценочной отрасли и повышения качества оценочных услуг.
Вместе с тем международная практика оценочной деятельности показывает, что экспертиза отчетов об оценке, наряду с оценкой, является частью оценочной деятельности. В связи с этим, законодательство Российской Федерации в области оценочной деятельности, оставаясь в правовой доктрине саморегулирования, должно установить единые фундаментальные положения не только в отношении оценки, но и в отношении экспертизы отчетов об оценке.
Предлагаемый Законопроект направлен на законодательное закрепление понятия экспертизы отчета об оценке, как составляющей оценочной деятельности, наряду с оценкой, а также понятия экспертного заключения на отчет об оценке.
В соответствии с действующими нормами законодательства Российской Федерации, определяющими случаи обязательного проведения экспертизы отчетов об оценке, Законопроект устанавливает единственный вид экспертизы отчета об оценке. Данная экспертиза предусматривает проверку отчета об оценке на предмет соблюдения оценщиком требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, согласно которым отчет об оценке, в первую очередь, не должен содержать ошибки, оказывающие существенное влияние на итоговую величину стоимости объекта оценки.
Одновременно, в составе оценщиков, как субъектов оценочной деятельности, Законопроект выделяет экспертов саморегулируемых организаций оценщиков (далее - Эксперт) - оценщики, являющиеся членам экспертных советов саморегулируемых организаций оценщиков, наделенных правом проводить экспертизу отчетов об оценке. По аналогии с оценкой Законопроект определяет основные права и обязанности Эксперта, а также требования к его независимости в процессе экспертизы отчетов об оценке.
В целях повышения качественного состава экспертных советов саморегулируемых организаций оценщиков Законопроект предлагает введение единых требований к квалификации оценщика, претендующего на избрание в состав экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков. Разработка и утверждение данных требований отнесены к компетенции Национального совета по оценочной деятельности. Кроме того, положения Законопроекта закрепляют за саморегулируемой организацией оценщиков право устанавливать дополнительные требования к членам экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков.
Поскольку экспертиза отчетов об оценке не предполагает проведение альтернативной оценки, Законопроект устанавливает, что Эксперт несет ответственность за результаты экспертизы отчета об оценке в соответствии с законодательством Российской Федерации, в отличие от оценщика, который несет имущественную ответственность за результаты проведенной оценки. При этом, выступая в роли оценщика при проведении оценки, данное лицо несет имущественную ответственность, вне зависимости от наличия у него статуса Эксперта.
Закрепляя понятие экспертизы отчета об оценке, как составляющей оценочной деятельности, Законопроект, по аналогии с оценкой, устанавливает основания для проведения экспертизы, обязательные требования к договору на проведение экспертизы и общие требования к содержанию экспертного заключения.
Отдельным важным нововведением, предусмотренным Законопроектом, является изменение порядка приема физических лиц в члены саморегулируемых организаций оценщиков. Накопленный на сегодняшний день опыт явно показывает отрицательное влияние на развитие оценочной деятельности существующей практики открытого "входа в профессию" всех желающих лиц, имеющих документ об оценочном образовании. Регулярный выход на рынок оценочных услуг большого числа низкоквалифицированных оценщиков, провоцирует повсеместные случаи ценового демпинга, что приводит к снижению качества оценочных услуг, в частности, при оказании услуг в рамках исполнения государственных контрактов на проведение оценки.
Учитывая положительный опыт, накопленный в системе саморегулирования арбитражных управляющих, положения Законопроекта предлагают ужесточить требования к физическим лицам, вступающим в члены саморегулируемых организаций оценщиков, введя условие об обязательном наличии минимального стажа работы помощником оценщика, установленного Национальным советом по оценочной деятельности, и успешной сдаче теоретического экзамена, программа которого будет разработана Национальным советом по оценочной деятельности. Следует отметить, что существующие положения Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" уже устанавливают в качестве одной из функций Национального совета по оценочной деятельности разработку рекомендаций о сроке стажировки лиц, претендующих на членство в саморегулируемой организации оценщиков.
Наиболее заинтересованы во введении налога на недвижимость оценщики, налоговые консультанты, а также регистрирующие и собирающие налоги бюрократы. Они окажутся в выигрыше при любом развитии событий - даже если население, предприниматели и бюджет проиграют. Которое непременно осуществится, окажись намерения по введению этого налога с 2013 года жизнеспособными. Заинтересованность этих групп особо опасна, потому что это они продвигают в правительстве введение данного налога - и именно для их благосостояния его опасные последствия безразличны.
Налоги на землю и имущество существуют - зачем новый подобный им налог? В этом вся соль. Дело не столько в новом налоге, сколько в обложении по «рыночной стоимости». Эту суть скрывают за завесой проблемы нового (якобы) налога: за спорами про малозначащие принципы легче протащить главные «мелочи». А рыночная стоимость - это самое лукавое из всего, что есть в теории и практике хозяйственной жизни. На ней сломал голову Маркс (в экономических рукописях, как и в не опубликованном им самим третьем томе «Капитала»). О ней же бесконечно спорят современные экономисты, владельцы и покупатели акций, менеджеры, получающие бонусы за ее рост, налоговые и статистические ведомства всего мира.
Единственный способ узнать рыночную стоимость вещи - продать ее. Простой вопрос, ключевой для налогообложения: такой же дом, стоящий рядом с проданным, стоит столько же? Таково общепринятое предположение - притом что несложное рассуждение показывает его несостоятельность. Если бы одновременно на продажу были выставлены оба рядом стоящих дома, вовсе не факт, что продались бы оба - то есть второй может совсем не иметь рыночной стоимости (при прочих равных). Но очевидно, что проданный обошелся бы покупателю дешевле: продавцы вынуждены были бы конкурировать. Еще меньше оказалась бы цена продажи (она и есть рыночная стоимость), будь на продаже три, пять и т.д. домов. Приписывая не продававшимся вещам цену таких же, но проданных, на самом деле, имеют в виду не рыночную стоимость, но ее оценку. А оценка - вопрос, по определению, субъективный (чтобы рядом стояли два совершенно одинаковых дома почти никогда не бывает, стало быть, потребно производить суждения о приложимости цены одного к другому, и т.п.).
Устанавливая налог по оценке, законодатель благосостояние владельцев домов (величину налога) отдаст на милость ее «субъектов», то есть оценщиков, бюрократов и судей. Вот и первый пункт в экспертизу будущего налога на коррупционность.
Любимый довод за налог на недвижимость - он будет способствовать развитию сел и городов. Как и все прочее относительно этого налога, данная мудрость почерпнута из зарубежного опыта. И почерпнута, как обычно, недобросовестно: забывают сообщить, что данный налог ведет к усилению различий между бедными и богатыми местностями. В нью-йоркском Гарлеме много десятков лет недвижимость дешева, налога приносит мало. У местных советов нет денег на облагораживание городской среды. Но и аренда квартир дешевле - и селится там беднота, воспроизводя печальное положение вновь и вновь. А вот уютные городки в Нью-Джерси, населенные состоятельными людьми, ездящими на работу в Нью-Йорк, притягивают новых состоятельных налогоплательщиков, цена на недвижимость растет - и муниципалитеты получают все больше налогов для благоустройства. Есть ли основания предполагать, что и в России после введения налога, привязанного к рыночной стоимости, не получат усиление именно процессы социально-экономической дифференциации территорий? Чтобы обеспечить благосостояние наиболее бедных местностей, и при введении налога на недвижимость, не обойтись без перераспределения средств из бюджетов высшего уровня. А тогда что за смысл затевать новый сложный в администрировании налог? Помимо того, в России не любят переезжать, а подвижность населения важна, чтобы конкуренция за более состоятельных обитателей между муниципалитетами заработала.
Еще один, экономикотеоретический довод «за» - этот налог «не влияет на хозяйственную деятельность». Кто бы спорил? Однако это чистое умозрение: экономист может сравнить два состояния, без налога и с ним, однако не может, в силу ограниченности математических средств экономического анализа, описать, каким образом будет протекать переход от одного состояния к другому. А в этом-то самое ужасное и есть. Введение налога на рыночную стоимость недвижимости уступит разве что приватизации или отпуску цен в 1992 году, будет сопоставимо с кризисом 2008 года, а монетизация льгот покажется игрушкой. Основная трудность для налогоплательщиков - гигантский рост стоимости земли и жилищ с 1998 года. Он многократно опережал рост доходов. Кто покупал в 2000 году жилье, исходя из своей покупательной силы и способности платить налоги со стоимости жилья (разговоры об этом ходят давно), окажутся в положении, когда налог окажется неподъемным. Должны ли люди ухудшать свои жилищные условия, продавая дорогое жилье и переезжая в дешевое, просто потому, что безумно росли цены, к которым привязывают налог?
Особая трудность перехода в том, что сразу многие окажутся вынужденными продавать жилье, просто потому, что не из чего платить налог. Множество квартир, домов и участков в течение полугода выплеснется на рынок, продавит цены сильно вниз - и не найдет почти никакого спроса, как это было в 2009 году, когда покупатели перестали покупать в ожидании дальнейшего падения цен. Налогов граждане не заплатят (бюджет проиграет) из-за отсутствия средств, а если заплатили бы, отказавшись от масла и мяса, произошел бы удар по другим рынкам и недобор налогов случился уже там. Возникнет массовое недовольство, почему налоги посчитаны с уже не существующей высокой стоимости. Ну, а кризис в строительстве неизбежно потянет за собой всю экономику. Политические последствия недовольства владельцев недвижимости, как и пострадавших от общего искусственно организованного (не минфином ли?) кризиса, не замедлят проявиться.
О политических импликациях налога. Мне представляется нравственно ущербной меркантильная логика, согласно которой налогоплательщик покупает у государства его услуги: мыслю свои отношения со своим же государством совершенно в иных понятиях. Однако пока мы вынужденно существуем в экономических и прочих законах, на той логике основанных, нет оснований отрицать и ее более глубокую основу: нет налогов без представительства. Между тем существующая политическая система не предусматривает, чтобы гражданин мог избирать власти всех тех местностей, где он имеет недвижимость.
Большинство граждан прописано и голосуют в городах и не смогут ни контролировать, ни направлять в своих интересах политику властей, получающих налоги за их дачи и садовые участки. Соответственно, дороги к ним будут по-прежнему заботой самих садоводов и дачников - теперь уже и налогоплательщиков, как и коммунальные сооружения. Желаете ввести серьезный налог на недвижимость - дайте его плательщикам дополнительное право голоса на местах.
Один мудрый друг, стоящий высоко в руководстве одной из областей, уверил меня, что никакого такого налога на недвижимость не введут: просто потому, что его не смогут легально выплачивать многочисленные чиновники, не имеющие сопоставимых по размеру официальных источников дохода. И никакому минфину с оценщиками их не перебороть. Поэтому остаюсь в надежде, что все мои (оппонентов) опасения и доводы за и против налога на рыночную стоимость недвижимости останутся в обозримом будущем всего лишь безвредными фигурами речи.
С 2011 года в целях налогообложения на 20% будет увеличен коэффициент пересчета восстановительной стоимости недвижимости, принадлежащей гражданам на правах собственности, сообщает агентство «ЦентрИнформ». Об этом на заседании правительства региона заявил министр экономики Московской области Вячеслав Крымов.
Перерасчет, согласно законодательству, будет приводиться к уровню стоимости года оценки. Для этого постановлением рекомендовано применять показатели цен в стройиндустрии региона. Министр подчеркнул, что от уплаты налога на имущество физлиц освобождены некоторые категории граждан, среди которых ветераны и инвалиды.
Закон «О налогах на имущество физических лиц» был принят в 1991 году. Налог исчисляется на основании инвентаризационной стоимости строения по состоянию на первое января каждого года. Инвентаризационная стоимость — это восстановительная стоимость объекта с учетом износа и динамики роста цен на строительную продукцию, работы и услуги. Она определяется умножением коэффициента перерасчета восстановительной стоимости на цену жилья. В последний раз коэффициент пересматривался два года назад. За 2008-2009 годы сводный индекс стоимости строительной продукции по Подмосковью составил 120%.
Что такое оценка стоимости квартиры
Оценка стоимости квартиры - это определение рыночной цены права собственности или иных вещных прав на нее. В настоящее время на рынке работает немало организаций, осуществляющих оценку стоимости квартиры - это могут быть как специализированные оценочные бюро, так и соответствующие подразделения юридических компаний или агентств недвижимости. Имеется и необходимая нормативно-правовая база - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» № 135-ФЗ и федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)".
Для каких целей необходима оценка стоимости квартиры
Оценка стоимости квартиры необходима в следующих случаях:
* для использования ее качестве объекта залога
* при проведении сделки купли-продажи
* для проведения страхования
* при решении имущественных споров
* для вступления в права наследства
* при декларировании имущества
Факторы, оказывающие влияние на стоимость оцениваемой квартиры
Многие факторы играют существенную роль при оценке стоимости квартиры. Среди наиболее значимых стоит выделить следующие:
* местоположение квартиры (транспортная доступность, расстояние до центра, благоустроенность территории и т.п.)
* состояние жилого дома, в котором находится квартира (тип здания, год постройки, материал стен и т.п.)
* функциональные характеристики квартиры (площадь, этаж, планировка и т.п.)
Профессиональные агентства учитывают все особенности оцениваемой квартиры и на основе открытых и закрытых источников информации проводят детальный анализ рынка недвижимости. Кроме того, для более объективного результата при оценке стоимости квартиры могут использоваться три подхода: сравнительный, затратный и доходный.
Оценка стоимости квартирыСравнительный подход предполагает изучение схожих по характеристикам объектов, стоимость которых уже известна. При наличии достаточно большого количества данных экспертам будет несложно сделать точные выводы о стоимости данной квартиры.
Затратный подход подразумевает оценку стоимости создания или восстановления данного объекта (так, стоимость двух идентичных по прочим показателям квартир, в одной из которых требуется установка стеклопакетов будет отличаться на стоимость работ по их установке). Кроме того, данный подход используется при оценке сравнительно уникальных объектов - например, нетиповых частных жилых домов.
Доходный подход в случае с жилой недвижимостью используется значительно реже и подразумевает оценку стоимости объекта на основе ожидаемых доходов от его использования.
Как самому произвести примерную оценку стоимости собственной квартиры
Сразу стоит оговориться, что данный метод оценки квартиры может пригодиться только в том случае, если назрела необходимость так сказать «прикинуть» рыночную стоимость объекта при совершении сделки купли-продажи недвижимости.
Прежде всего, надо найти объявления о продаже квартир в Вашем районе. Благо сейчас это не проблема. Интернет, местные газеты, звонки в агентства недвижимости - данные источники информации вполне подойдут.
На основе полученных сведений о цене хотя бы нескольких квартир, рассчитывается средняя стоимость одного квадратного метра недвижимости. Затем эта стоимость умножается на квадратные метры определенной квартиры. Конечно, что бы эта стоимость была более реальной, нужно делать выборку из примерно однотипных квартир, расположенных в одном районе.
Этого в целом будет достаточно, чтобы сориентироваться в ценах и не продешевить. Однако, стоит учесть что в ряде случаев - для оформления квартиры в залог банку, использования информации о ее стоимости в суде и др. в обязательном порядке потребуется отчет профессионального оценщика, за составление которого придется заплатить. Стоимость данной услуги составляет от нескольких тысяч до нескольких десятков тысяч рублей и зависит от многих факторов - метража квартиры, ее местоположения, целей оценки и, в немалой степени, - от запросов самого оценщика. Однако конкуренция в этом бизнесе весьма высока, поэтому подобрать толкового профессионала за вполне умеренные деньги вполне возможно.
Осуществляя дерзкую по замыслу идею продажи одной квартиры и встречной покупки комнаты и другой квартиры по ипотеке, я не раз была готова впасть в состояние Фрекен Бок и набрать тот самый заветный номер 3-22-32-232.
Рассказать все о жизни приведений бедную домоуправительницу вынудили проделки Карлсона и Малыша. Меня же упорно сводили с ума неторопливые структуры вроде юстиции, БТИ, Кадастровой палаты, страховщиков, оценщиков, а также жадные риэлторы и допускавшие ошибки в документах банки. Причем, все это - за мои же деньги. В общей сложности услуги всех "посредников" обошлись мне около 200 тысяч рублей. Не вдаваясь в нюансы моих "продажно-покупочных" дел, поделюсь личными выводами, которые могут быть интересны всем жаждущим улучшения своих жилищных условий.
Лето или зима не самое удачное время для покупки или продажи квартиры. Наибольшая активность на рынке недвижимости - в начале осени. Чтобы квартира ушла проще и быстрее, неплохо собрать основные документы (дольше всего будут делать новые паспорта на квартиру - кадастровый, технический).
Если это новостройка, то дом будет как конфетка и так, а вот во "вторичке" важно общее состояние дома, подъезда и, конечно, самой квартиры. Даже дешевенькие, но свежие обои, покрашеные полы и чистые потолки создадут у покупателей хорошее настроение. Чтобы квартира казалась больше, некоторые продавцы вывозят из нее мебель. Это выгодно и покупателю, который может сразу въехать в приобретенное жилье.
Еще один совет тем, кто продает квартиру: не суетесь. На каждую квартиру есть свой покупатель. Не уступайте после недели продажи, чтобы вам не советовали риэлторы (им выгодно как можно быстрее продать вашу квартиру и получить 50 тысяч рублей в виде комиссии). Есть средние цены по немецкому фонду, по "хрущовкам" или новостройкам. Их легко отследить, проанализировав цены на похожие по качеству жилье. Так же поступают и при покупке.
Слишком дешевая квартира - повод задаться вопросом "Почему?". Либо она "убита" в хлам, либо есть проблемки с хозяевами (жилье в долевой собственности, прописаны недееспособные) или с документами. Срочные продажи, когда люди хотят быстро скинуть хорошее жилье очень дешево, редки.
Я не знаю в риэлторском сонме ни одного агента по недвижимости, который будет работать не на свое агентство и, значит на себя, а в интересах клиента. Есть ловкие агенты, которые умудряются "накрутить" на выставленной к продаже квартире от 50 до 300 тысяч. В итоге в разных агентствах одна и та же квартира может стоить по-разному. Но, как правило, из любой цены квартиры, которая проходит через агентство, 50 тысяч рублей - агентские.
Если у вас находящийся «в свободном полете» риэлтор, которому ты проплачиваешь тет-а-тет, он будет носиться как савраска за 50-60 тысяч рублей (средняя цена) по городу в поисках более удобного вам варианта. Он смотрит, возит на квартиры вас, торгуется, носится с документами. А продавец или покупатель только машет головой "Да" или "Нет".
Самый экономный вариант - продавать и покупать жилье самому и напрямую, минуя риэлторов. Но очень сложно попасть на самих хозяев (риэлторы очень тщательно отслеживают как все вновь выставляемые квартиры, так и продавцов с реальными деньгами) и далеко не все знают необходимый перечень документов для сделки.
...Рожавшие в не самых лучших условиях женщины знают: ужасы роддома забываются быстро, а радость материнства остается навсегда. Так и с квартирой. Продав или купив ее вы вступаете в новый период жизни. Главное, не теряйте бдительность и на всех стадиях купли-продажи подстраховывайтесь бумагами - договорами, расписками
9.2 Анализ рыночной ситуации
Стоимость товаров и услуг на рынке определяется текущей рыночной ситуацией, которая формирует спрос и предложение. Именно поэтому при оценке стоимости специфического товара – прав собственности на недвижимость, в отчете выявлены и проанализированы все факторы текущей рыночной ситуации, которые могут влиять на величину стоимости. К числу подобных факторов следует отнести социально-экономические характеристики среды нахождения объекта оценки. Кроме того, на стоимость недвижимости существенное влияние оказывают характеристики ее местоположения и ситуации на местном рынке недвижимости.
Аналитика и прогноз изменений цены на новостройки Пензы
Уходящий год стал настоящим испытанием на прочность для участников рынка недвижимос¬ти. Благо, пензенские застройщики и риэлторы выдержали его с достоинством. Уходящий год - это еще и время бесконечных мифов. Цены снизились, но обрушения, которого так ждали покупатели и опасались продавцы, не произошло. Рынок активизировался, но запланированный экспертами предновогодний бум покупательской активности тоже не состоялся.
ЗИМА
Новый 2009 год пензенские застройщики и риэлторы встретили настороженно. К началу зимы банки полностью закрыли кредитные программы под строительство жилья. О возобновлении кредитования застройщиков даже и речи не шло. Им пришлось задуматься о новых способах поступления денег. Пожалуй, единственным источником финансирования стали рядовые покупатели жилья. Но и те не торопились с решением.
Такая значительная группа покупателей, как «ипотечники», по сути, ушла в историю. Покупка квартир в инвестиционных целях стала невыгодной и инвесторы (таковых среди покупателей недвижимости в Пензе насчитывалось в «тучные» времена до 40%), получавшие прибыль за счет купли-продажи жилья на растущем рынке, уходили из этого бизнеса. Количество сделок купли-продажи продолжало снижаться.
Прогнозы о том, что стоимость жилья снизится на 30-50% начали звучать все увереннее и покупатели, наблюдавшие неразбериху с падением рубля по отношению к доллару и евро, все сильнее верили в возможность такого подарка для них.
Даже обещание государства выкупать жилье по цене в 28,5 тыс. рублей за квадрат¬ный метр не могло омрачить
их ожидания. Покупатели ждали чуда, но оно не происходило. Средняя цена квадратного метра упорно колебалась в рамках статистической погрешности. Те же инвесторы не спешили избавляться от недвижимости на столь невыгодных условиях. Застройщики ввели скрытые скидки, но официально о снижении цен никто не говорил.
ВЕСНА
Этот сезон года был ознаменован сообщениями о том, что увеличилось так на-зываемое время экспозиции - т.е. время с момента начала продаж до их окончания. Если в конце 2008 года квартира уходила за 2-3 недели, то к весне 2009 года средний срок продажи увеличился до 2-4 месяцев. Зимой из-за мизерного количества сделок о времени экспозиции вообще никто не говорил.
При этом теперь уже все кому не лень твердили о снижении цен на недвижимость. Однако статистика говорила об обратном. Например, по данным журнала «Рынка недвижимости», средняя цена 1 квадратного метра жилья в Пензе в мае 2008 года составляла 34,9 тыс. рублей. К маю 2009 года цена опустилась до 34 тыс. 370 рублей, т.е. менее, чем на 2%. Однако цены все же снижались, но по-прежнему скрыто. Наряду с застройщиками торговаться начали и продавцы вторичного жилья: разница между средней продажной ценой и средней ценой покупки увеличилась с 1-3% до 10-15%.
К примеру, в 2008 году однокомнатная 35-метровая квартира улучшенной пла¬нировки на среднем этаже предлагалась к продаже за 1 млн. 370 тыс. рублей, а продавалась за 1 млн. 350 тыс. рублей. А вот к весне 2009 года средняя однокомнатная квартира уже выставлялась на продажу по цене 1 млн. 350 тыс. рублей, а продавалась за 1 млн. 200 тыс. рублей. Но адекватных продавцов было совсем немного. Абсолютное большинство из них упорно пыталось продать жилье фактически по докризисным ценам.
ЛЕТО
Этот сезон традиционно считается спокойным на рынке недвижимости. Кризисное лето - случай особый.
Летом 2009 года цены тронулись с мертвой точки. Однако к июню-июлю условиям рынка соответствовало не более 30-35% предложений. Остальные квартиры стояли мертвым грузом. Как всегда, быстрее всего сориентировались продавцы наиболее ликвидных однокомнатных квартир. Продавцы «двушек» чуть запаздывали, но тоже думали о снижении цен. А вот при средней продажной стоимости трехкомнатной квартиры в 1 млн. 800 тыс. рублей, большинство собственников надеялось получить 2 - 2,5 млн. рублей. В конечном счете, в выигрыше остались те, кто среагировал быстрее конкурентов.
Объем строительных работ в Приволжском федеральном округе к лету сократился почти на треть, в Пензенской области - более чем на 20%.
Половина жилых объектов была заморожена на ранних стадиях строительства. Но застройщикам были нужны живые деньги, и они спешно достраивали и распродавали то, что осталось от лучших времен. По данным Пензастата, к лету 2009 года было введено даже на 10,2% больше квадратных метров жилья, чем за тот же период прошлого года. И снова все ждали чуда в виде оживления рынка, которое по некоторым прогнозам должно было случиться осенью,
ОСЕНЬ
Количество сделок купли-продажи жилья этой осенью действительно возросло, но далеко не в тех объемах, как это предсказывали оптимисты. Зато неразбериха с ценами интереснейшим образом сказалась на покупательских предпочтениях.
Цены в спальных районах и престижном Центре стремительно выравнивались.
Например, однокомнатная квартира улучшенной планировки в удаленных от центра районах (например, на ул. Ладожской или ул. Терешкова) продавалась этой осенью за 1 млн. 80тыс.- 1 млн. 100 тыс. рублей. Реальная продажная цена на аналогичное однокомнатное жилье в центральной части города (например, на ул. Плеханова или ул. Володарского) составляла 1 млн. 230 тыс. - 1 млн. 280 тыс. рублей. Многие продавцы по-прежнему выставляли свои «однушки» в центре за 1 млн. 600 тыс. рублей. - отмечают риэлторы. - Но, к сожалению, количество таких сделок было приближено к нулю.
По мнению риэлторов, кризисные изменения в экономике - не единственная причина в снижении спроса на жилье в центральной части города.
Эксперты отметили, что исчез элемент престижа, связанный с покупкой квартир в центре. И связано это не только с кризисными тенденциями в экономике, но и с увеличившимся количеством предложений. Еще несколько лет назад приобрести квартиру в «сталинке» на ул. Володарского было достаточно сложно. А осенью появились предложения о продаже квартир в новых, строящихся домах на ул. Пушкина, ул. Суворова, ул. Володарского, лучшие из которых превосходят по качеству «сталинскую» постройку. Кроме того, понятие «Центр» сильно размылось. Теперь «Центром» стали называть и ул. 8-е Марта и ул. Калинина и ул. Коммунисти¬ческую.
И, наконец, всего несколько лет назад расположение дома в центре города гаран-тировало более качественную социальную среду по сравнению со спальными районами: магазины, культурные и развлекательные центры, транспортные развязки. Теперь эта разница свелась на «нет». 2009 год - это еще и год продвижения в Пензенскую область мировых сетевых ритейлеров. В разных спальных районах как грибы выросли «Метро», «Лента», «Ашан». Теперь качество инфраструктуры никак не связано с тем или иным районом города, скорее - с конкретным домом.
Еще одна интересная тенденция - снижение разницы в стоимости панельного и кирпичного жилья. Причина ориентирование покупателей в первую очередь не на качество жилья, а на его стоимость. В 2008 году разница между квартирой в панельном и кирпичном домах доходила до 10-15%. К осени 2009 года она упала до 3-4%, - отмечают пензенские риэлторы. Покупатель во время первого звонка интересовался планировкой но, не качеством дома. Фактически более качественное жилье в кирпичных домах «советской» постройки продавалось быстрее, чем в панельных, но по той же цене.
Этот временный ценовой перекос оказался прекрасной возможностью улучшить свои жилищные условия для собственников недвижимости в «панельках», но, опять же, для тех, кто держал руку на пульсе и сумел вовремя принять правильное решение.
ЗИМА
В этом году Пенза долго ждала снега и традиционных зимних морозов. Но природ¬ная аномалия не стала препятствием для заморозки цен. Скорее всего, до ближайшей весенней оттепели. Традиционный ноябрьско-декабрьский взрыв покупательской активности в этом году оказался смазанным - по данным «РН» количество желающих продать недвижимость этой зимой увеличилось, по сравнению с осенью, всего на 20%, желающих купить - на 15%. Исходя из статистики звонков в пензенские агентства не¬движимости, активность покупателей в ноябре-декабре 2009 года оказалась в 2-3 раза меньше по сравнению с прошлым годом.
Подводя предварительные итоги, отметим, что главный вопрос 2009 года: чья пози¬ция в ценовом споре более устойчива - покупателя или продавца — пока остается открытым. С одной сторо¬ны, эту зиму, как и 2009 год в целом, многие называют временем покупателя. Да, и правда, именно за покупателем во многом было решающее слово. Продавец-частник, лишенный наплыва «ипотечных» покупателей и застройщик, лишенный еще и кредитных денег, казалось бы, должны идти на ценовые компромиссы. Вот только ни те, ни другие с этим не согласились. Продавцы сбросили цены до уровня, который сочли адекватным в нынешних рыночных условиях и заняли выжидательную позицию. Застройщики говорят о том, что запаса построенного жилья едва ли хватит на 2010 год. Новое жилье не возводится. Реализация проектов замерла на стадии проектно-изыскательских работ. Что дальше? Неизбеж¬ый дефицит «первички», а за ним - и рост цен как на первичное, так и на вторич¬ное жилье. К тому же, все понимают: условия жизни большинства покупателей таковы, что они вынуждены поторапливаться в поисках нового жилья. Новые браки, рождение детей, всевозможные съезды и разъезды не подчинятся законам экономики. Чем закончится этот спор - покажет новый, 2010 год.
Эксперты наблюдают неожиданную тенденцию: резкий январский всплеск покупательской активности. По словам сотрудников крупнейших пензенских агентств недвижимости, после новогодних праздников количество звонков от потенциальных покупателей увеличилось в сравнении с ноябрем, по разным оценкам, на 15-25%.
Увеличилось и количество внесенных авансов. Повышение покупательской активности заметно не только в Пензенской области. Несмотря на то, что январь традиционно считается мертвым месяцем на рынке жилья, эксперты столичных агентств отмечают также увеличение спроса на квартиры. Примечательно, что по данным Росреестра, в январе этого года там зарегистрировано на 46% больше сделок купли-продажи квартир, чем в кризисном январе прошлого! Оказалось, что сегодняшнее количество сделок превышает даже «пиковые» показатели 2007 года.
Риэлторы считают, что сегодняшний ажиотаж на рынке жилья вызван отложенным спросом, который накапливался с сентября 2008 года, однако напоминают, что начался он не сейчас и не вчера, а в четвертом квартале прошлого года.
«Перед новым годом покупатели затаились в ожидании новых потрясений, которые могли бы привести к резким колебаниям цен. Однако в 2010 году квартиры не подешевели, и сделки пошли», - говорят эксперты.
Если в двух словах, то они растут, правда, едва заметно. Как уже сообщал «РН» (№4 от 8.02.2010) компания GEO analytics зафиксировала январский рост цен на жилье в Пензе на уровне 0,2% (для сравнения, в Москве недвижимость подорожала по данным этой же компании на 0,3%).Исходя из базы данных журнала «Рынок недвижимости», за последние февральские две недели стоимость «однушки» на вторичном рынке в районе Автовокзала увеличилась с 1 млн. 284,4 тыс. рублей до 1 млн. 296,4 млн. Аналогичная средняя «однушка» в Ахунах подо¬рожала с 1 млн. 259,4 тыс. рублей до 1 млн. 272 тыс. Наблюдается рост цен в районе ГПЗ-24 и Терновке А вот в Арбеково, районе ул. Окружной, в Центре и на Южной поляне вторичное жилье, судя по статистике, несколько подешевело.
Незначительное колебание цен, в районе 10-15 тыс. рублей наблюдается и на первичном рынке однокомнатных квартир. Впрочем, эта статистика в общем-то не очень показательна. И вот почему...
Причина первая: возросшая активность на рынке недвижимости привела к вымыванию дешевых предложений. Квартиры, которые действительно достигkи своего ценового «дна» и соответствуют сложившейся картине рынка, уже нашли своего покупателя. Остальные квартиры как висели в базах данных агентств недвижимости, так и продолжают висеть.
Причина вторая: в условиях кризиса некоторые риэлторкие компании начали чаще использовать не совсем честный маркетинговый прием - объявления «пустышки». Чтобы завлечь покупателя, риэлтор выставляет на продажу вымышленный объект по очень привлекательной цене. А когда к нему звонит покупатель, говорит, что именно этот объект уже ушел, но есть другой, не менее интересный вариант. Разумеется, продавать он ничего не собирается. Цель этой маленькой хитрости - завлечь клиента.
Несложно догадаться, что подобные объявления также влияют на статистику рынка недвижимости.
Несмотря на видимый ажиотаж и прогнозы некоторых смелых экспертов о том, что цены на жилье начали свой рывок вверх, эксперты журнала «Рынок недвижи¬мости» далеки от прогнозов насчет того, что существующий спрос может вылиться в резкое повышение цен. По их мнению, увеличение активности продавцов и покупателей, а также нынешний прирост зарегистрирован¬ных сделок купли-продажи символизируют всего лишь возвращение рынка из полной «комы» к своему нор¬мальному среднестатисти¬ческому состоянию.
Сейчас также много гово¬рится о грядущем дефиците квартир в новостройках и, как следствие, повышении цен на жилье. И тут тоже есть много «но»... Такая угроза на самом деле существует, но не в ближайшие полгода. Для резкого роста цен нет экономических условий: прежде всего платежеспособных граждан и ипотеки, которая все еще находится на уровне 17-19% годовых.
«Не стоит забывать и о том, что падение предложения жилья на рынке не спровоци-рует рост цен, если платеже¬способный спрос останется таким же, как сегодня, - замечают эксперты. - Низкий уровень доходов, преумножаемый ожиданиями дальнейших увольнений и несвоевременными выплатами зарплат во всех секторах, а также резко «просевшая» инвестиционная привлекательность жилья как инструмента для зарабатывания денег не позволяют предполагать скорого «бума» и, как следствие, возникновения дефицита жилья».
Многие аналитики журнала «Рынок недвижимости» утверждают, что подобные сценарии могут быть актуальны не раньше конца 2010 начала 2011 года, когда имеющееся предложение будет так или иначе раскуплено, а не построенное в
2008-2009 годах жилье даст «эффект дефицита».
Отчасти этот прогноз под¬тверждают и эксперты GEO analytics, которые прогнозируют повышение цен на жилье с осени 2010 года. По их оценкам, до лета цены будут колебаться в рамках стати¬стической погрешности.
По прогнозам экспертов, в результате роста спроса к концу года цены на недвижимость в среднем увеличатся на 10-15% и скорее всего не превысят уровня инфляции. В то же время, по прогнозам крупных российских риэлторских компаний, объем заключенных сделок в 2010 году может превысить показатели последних двух лет.
АНАЛИЗ РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ГОРОДА ПЕНЗА.
Рынок офисной недвижимости в Пензе находится в начальной стадии развития. Существующие в Пензе предложения офисных площадей в основном ограничены помещениями в зданиях, изначально построенных для других целей. Большинство имеющихся офисных помещений не отвечает международным стандартам и может быть отнесено только к классу С.
В Пензе достаточно активно проявилась тенденция использования под офисы первых этажей жилых зданий. Такие офисы пользуются большой популярностью у небольших компаний, которым не нужны большие площади, а определяющим является местоположение офиса, его доступность для потенциальных клиентов и партнеров.
Постепенно у покупателей офисной недвижимости приоритет смещается в сторону приобретения объектов в специализированных зданиях, нежели вовлечения в оборот жилых помещений. Это связано с техническим состоянием и планировкой квартир, т.к. они не соответствуют требованиям арендаторов. Ещё одним отрицательным моментом является отсутствие парковки и прочих сервисных опций, также немаловажной является имиджевая составляющая.
Практически отсутствует на пензенском рынке новейшая услуга по сдаче в аренду офисов на короткое время – от нескольких часов до одного дня, профессионально подготовленных к работе, с мебелью, с сервисным пакетом необходимых услуг и профессиональным офис - менеджером. Пока в Пензе подобные услуги предоставляют либо гостиницы, либо организации, в административных зданиях которых имеются более или менее приспособленные для подобных мероприятий помещения.
В период 2007-2009г. было введено в эксплуатацию несколько качественных объектов с достаточной долей площадей офисного назначения (ТОЦ “Арбат”, ТОЦ “Гермес”, ТОЦ “Пассаж”, ТОЦ «Ритэйл парк»), которые представляют собой вновь построенные или реконструированные здания с минимальным набором сервисных опций. Ситуация, характеризующаяся дефицитом офисных площадей, почти не изменилась.
Хотя основной объем предлагаемых офисных площадей сосредоточен в центре города, фактически, в Пензе нет сформировавшегося Центрального Делового Района.
Дефицит офисных помещений класса В и В+ усугубляется значительной положительной динамикой экономики региона, а также приходом в город крупных российских и зарубежных компаний, формирующих спрос на офисные помещения, отвечающие международным стандартам.
В связи с этим ближайшие годы в Пензе неизбежна реализация инвестиционных проектов по формированию Центрального Делового Района города.
Основные Тенденции Рынка Офисной Недвижимости Города Пенза
• Рост спроса на объекты офисной недвижимости класса В и В+;
• Увеличение интереса инвесторов к пензенскому рынку офисной недвижимости;
• Увеличение объема строящихся офисных площадей;
• Улучшение качества строящихся объектов офисной недвижимости;
• Насущная необходимость формирования Центрального Делового района;
• Появление на рынке предложений по продаже офисных помещений, соответствующих уровню класс В и В+.
Рынок торговой недвижимости в Пензе находится в стадии становления. Основными тенденциями рынка торговой недвижимости города Пенза являются:
Появление современных профессионально управляемых торговых центров;
Приход в город крупных торговых сетей;
Строительство крупных торговых комплексов;
Попытки региональных игроков из других сегментов занять нишу на местном рынке девелопмента крупных торговых объектов.
В центральной части города завершана реализация проекта по превращению советского Дом быта в современный многофункциональный торговый центр, который замкнет на себя главные покупательские потоки города. Местоположение обновленного «Пассажа» идеально подходит для этого — он расположен в самом центре, между основной пешеходной и проездной магистралями Пензы. Его площадь увеличена вдвое, включая развлекательную зону с многозальным кинотеатром, аттракционами, которая расположилась в пристроек основному зданию.
Также в 2008 года завершена реконструкция с увеличением торговых площадей торгового комплекса «ЦУМ» в центре города. Общая площадь объекта составит 16 500 кв.м.
Введены в эксплуатацию торговый центр «Лента» и центр мелкооптовой торговли «Метро». В ноября 2009 в торгово-развлекательном центре «РитэйлПарк» открылся уникального гипермаркета «Радуга» - первого из подобных в России всемирно известной компании «Ашан».
За последний год стоимость недвижимости упала на 20-30%. Заморожены и перенесены сроки сдачи многих вновь возводимых объектов. Практически все застройщики испытывали трудности с финансированием, как рассказывают риэлторы можно было прийти в офис продаж застройщика и сказать, что у меня быстрый наличный расчет в результате получить весомую скидку. В течении последних трех месяцев цены на стоимость новостроек перестали падать и остаются в одной позиции. В конце марта этого года руководство ФПГ «Добрадом» было принято решение о повышение стоимости квадратного метра на четыре тысячи рублей на сданный дом строительный адрес Проспект Строителей 4б. Считаю, что в ближайшем времени в связи с возникновением дефицита на новые сданные дома повышение цен поддержат и другие строительные компании.
Рынок торговой недвижимости в Пензе находится в стадии становления. Основными тенденциями рынка торговой недвижимости города Пенза являются:
Появление современных профессионально управляемых торговых центров;
Приход в город крупных торговых сетей;
Строительство крупных торговых комплексов;
Попытки региональных игроков из других сегментов занять нишу на местном рынке девелопмента крупных торговых объектов.
В центральной части города завершана реализация проекта по превращению советского Дом быта в современный многофункциональный торговый центр, который замкнет на себя главные покупательские потоки города. Местоположение обновленного «Пассажа» идеально подходит для этого — он расположен в самом центре, между основной пешеходной и проездной магистралями Пензы. Его площадь увеличена вдвое, включая развлекательную зону с многозальным кинотеатром, аттракционами, которая расположилась в пристроек основному зданию.
Также в 2008 года завершена реконструкция с увеличением торговых площадей торгового комплекса «ЦУМ» в центре города. Общая площадь объекта составит 16 500 кв.м.
Введены в эксплуатацию торговый центр «Лента» и центр мелкооптовой торговли «Метро». В ноября 2009 в торгово-развлекательном центре «РитэйлПарк» открылся уникального гипермаркета «Радуга» - первого из подобных в России всемирно известной компании «Ашан».
За последний год стоимость недвижимости упала на 20-30%. Заморожены и перенесены сроки сдачи многих вновь возводимых объектов. Практически все застройщики испытывали трудности с финансированием, как рассказывают риэлторы можно было прийти в офис продаж застройщика и сказать, что у меня быстрый наличный расчет в результате получить весомую скидку. В течении последних трех месяцев цены на стоимость новостроек перестали падать и остаются в одной позиции. В конце марта этого года руководство ФПГ «Добрадом» было принято решение о повышение стоимости квадратного метра на четыре тысячи рублей на сданный дом строительный адрес Проспект Строителей 4б. Считаю, что в ближайшем времени в связи с возникновением дефицита на новые сданные дома повышение цен поддержат и другие строительные компании.
АНАЛИЗ РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ГОРОДА ПЕНЗА.
Основную часть рынка нежилой недвижимости в г. Пензе и области составляют объекты торгового, офисного и складского назначения. Меньшую долю составляют помещения производственного назначения, используемые для размещения локальных производств – товаров народного потребления, а также объекты культурного и спортивно-оздоровительного назначения. Наиболее развит рынок недвижимости в областном центре - г. Пенза, по которому накоплена статистика и есть возможность проведения анализа.
Рынок торговых помещений
Общие сведения о структуре и площадях торговых помещений г. Пензы приведены в таблице.
Структура торговой недвижимости г. Пензы (по состоянию на конец 2008 г.)
Тип объекта Общее количество, шт. Общая площадь, кв.м. Средняя площадь, кв.м. Число мест, шт.
Магазины (без торговых центров) 1556 183 907 118
Торговые центры 55 90 130 1639
Павильоны 202 6 129 30
Палатки и киоски 432
Аптеки и аптечные магазины (без аптечных киосков и пунктов) 104 2 661 26
Общедоступные столовые, закусочные 322 56 493 175 21 917
Столовые, находящиеся на балансе учебных заведений, организаций, промышленных предприятий 231 26 900 116 13 460
Рестораны, кафе, бары 246 24 593 100 9 837
Автозаправочные станции 53
Розничные рынки - всего 8 5 580
Источник - Росстат
Рынок торговых помещений в г.Пензе в 90-е годы формировался в основном за счет приватизации муниципальных объектов. В настоящее время торговые помещения, находящиеся в муниципальной собственности единичны.
Часть торговых помещений образовалась в результате перевода из жилых помещений, расположенных на первом этаже жилых зданий в местах с хорошей проходимостью. Такие помещения, как правило, используются под бутики в центре города или под продуктовые магазины в районах жилой застройки.
В 2001-2003 г.г. в регионе интенсивно строились небольшие мини-магазины. Начиная с 2004 г. динамично развивающимся и перспективным сегментом торговой недвижимости стало возведение торговых, торгово-развлекательных и торгово-офисных центров. В период с 2006 по 2008 годы ежегодный прирост предложений в этом сегменте превышал 30%. В это время в городе появились как местные, так и федеральные сетевые операторы. Среди федеральных ритейлеров одежды, в Пензе представлены: «SELA», «OGGI», «Finn Flare», «Терволина» и др. Из федеральных сетей продуктовых ритейлеров в Пензе представлены: «Патэрсон», «Перекресток», «SPAR»; «Магнит», «Лента», «Metro Cash & Carry».
Сведения о наиболее крупных объектах этого сегмента рынка, построенных или реконструированных в последние годы, приведены в таблице.
Сведения о новых торговых центрах в г.Пензе
Наименование Адрес Год ввода в эксплуатацию Общая площадь, кв.м. Общая торговая площадь, кв.м.
ТЦ «Муравейник» ул.Суворова, 2 2001 35 000 20 000
ТЦ «Проспект» пр-т. Строителей, 49А 2005 6 000 6 000
ТРЦ «Суворовский» ул. Суворова, 144А 2006 16 500 11 700
ТЦ «Арбат» Московская, 2006 6 000 4 720
ТЦ «Мега АВТО» Арбеково, трасса М-5 2006 15 713 12 000
ТОЦ/ТРЦ «Пассаж» ул. Московская, 83 середина 2007 г. 29 940 10 164
ТЦ «Лента» пр-т. Строителей, 2 конец 2008 12 000 8 100
ТЦ Metro Cash & Carry Мк-рн «Терновка» конец 2008 10 500
ТЦ «Олимп» пр-т. Строителей, конец 2008 15 210
ЦУМ (реконструкция) Кирова, 73 2009 16 500
Ритейл-парк «Ритэйл Парк Сити» Центральная, 1 2009 56 000 40 000
Источник - LCMC - London Consulting & Management Company - www.lcmc.ru; www.arendator.ru, собственная информация
Кризисные явления, в полной мере проявившиеся с начала с 2009 года, серьезно отразились на рынке торговой недвижимости. В результате сокращения объемов торговли существенно снизилась заполняемость торговых центров, некоторые торговые предприятия сократили свое присутствие или ушли с рынка вообще. В результате практически повсеместно снизилась ставка арендной платы (в среднем на 20-30%), но и при этих условиях часть торговых помещений даже в центре города пустует уже более полугода. Цена предложения на торговые помещения снизилась на 20-30%, однако по имеющейся информации цены реальных сделок еще ниже и скидки на торг достигают 30-40%.
В результате снижения доступности кредитных ресурсов и доходности в строительстве, многие инвесторы были вынуждены заморозить строительство объектов с низкой или средней степенью готовности (пример - ТРЦ «Коллаж» общей площадью 47 тыс. кв. метров, который мог стать крупнейшим в регионе).
Из крупных объектов, близких к завершению, можно выделить торговый центр «Детский мир» на пересечении улиц Плеханова и Суворова (площадью около 20 000 кв.м., ввод планировался в конце 2008 г.) и торгово-офисный центр на пересечении улиц Московская и Кураева (первая очередь общей площадью 7 500 кв.м.). Вводятся в строй также встроено-пристроенные помещения в новых жилых домах.
Уровень цен предложений на торговую недвижимость с разной степенью завершенности показан в таблице.
Предложения о продаже торговой недвижимости
Местонахождение Площадь Назначение
Зона Улица 50-100 100-300 300-500 500-1000 >1000
А ул Московская 66 500 встроенное помещение, 1 этаж, с отделкой
А ул Московская 73 100 70 800 встроенное помещение, цок этаж с окнами, без отделки
Е ул.Калинина 45 700 45 000 встроенное помещение, 1 этаж
А магазин "Домино" за ЦУМом 60 000 Торговые помещения
А ул. Бекешская 64 000 магазин действующий
Е ул. Терновского 38 800 Действующий магазин, хороший ремонт, 1/2 зд., вдоль дороги
В пр. Победы 55 500 Действующий мини-магазин (продуктовый), расположен вдоль дороги
А ул. 8 Марта 60 000 помещение на 1-м этаже 9-ти эт. жилого дома
D Ул. Антонова 55 000 встроенное помещение, 2 этаж, без отделки
В Ул. Лядова 43 500 Действующий магазин, 2-х этажный, отдельностоящий
Е Ул. Воронова 43 300 Торговое помещение, пристроенное
В Проспект Победы 49 600 Торговое помещение на 1-м этаже жилого дома
Е Ул. Кижеватова 60 000 встроенное помещение, 1 этаж, без отделки
Предпочтение арендаторов, как и прежде, отдается торговым помещениям с хорошей или высококачественной внутренней отделкой, возможностью парковки автомобильного транспорта, расположенных в доступных местах, с оживлённым людским потоком.
Структура арендной платы для торговых центров и прочих объектов, как правило, различается. В торговых центрах в арендную ставку в большинстве случаев включается НДС и не включаются коммунальные услуги. Стоит отметить также особенности ценовой политики в отношении якорных арендаторов, привлекаемых в торговые комплексы для формирования основных покупательских потоков: арендная плата для такого рода арендаторов может быть ниже в сравнении со стоимостью аренды для других арендаторов.
Обычной является практика, когда отделку помещения арендатор выполняет сам. В этом случае стоимость отделки зачитывается как арендная плата.
Наибольшим спросом в г. Пенза пользуются качественные торговые помещения площадью порядка 20-30 кв.м., несколько меньшим спросом пользуются помещения порядка 50 кв.м.
Сведения об уровне арендной платы и составе торговых площадей, характерных для рынка г.Пензы в настоящее время приведены в таблице.
Уровень арендных ставок
Зона Месторасположение Объект Площадь Ставка аренды руб./кв. м. в мес.
В Пр. Победы торговая площадь 300 1500
В пр. Строителей торговая площадь - 700-1200
В ул. Тернопольская торговая площадь 74 500
А ул. Бакунина торговая площадь 54 2500
Е Ул. Калинина торговая площадь 121 600
А ул. Кирова торговая площадь 115 1000
А ул. Кураева торговая площадь 56 1000
А ул. Московская торговая площадь - 1400-2000
А ул. Славы торговая площадь 360 1000
А ул. Суворова торговая площадь 30 500-700
Е ул. Терновского, 154в (ТЦ "Наш Квартал") торговая площадь - 550
А ул. Попова, 4Б (ТЦ "Велес") торговая площадь - 330 и 440
В проспект Победы, 88 (ТЦ "Форсаж") торговая площадь 480 450
Е ул. Центральная, 1 (ТРЦ "Ритейл Парк) торговая площадь - 500-600
А Ул. Баумана торговая площадь 500 390
Е Ул. Терновского торговая площадь - 350
В 5-й Виноградный пр. торговая площадь - 350
С Ул. Г. Титова (ТЦ «Корона») торговая площадь - 300
Рынок офисных помещений
Основу рынка офисных помещений в г.Пенза составляют помещения в административных зданиях, в зданиях гостиниц и даже общежитий, которые расположены в основном в центральной части города, в большей части которых произведен косметический ремонт. В части арендуемых помещений постоянные арендаторы выполняют капитальный ремонт арендуемых помещений собственными силами.
Фактор расположения в центре города, однако, не является основным для офисных помещений. Важен также фактор транспортной доступности, наличие автостоянки, информационных коммуникаций и т.д. Развивающиеся фирмы с ограниченным бюджетом, для которых фактор представительства не является первостепенным, предпочитают офисы класса C и D в промышленных районах, где ставки аренды значительно ниже.
В 2007-2008 году на рынке появилось несколько новых бизнес-центров (ТОЦ «Пассаж», ТОЦ «Гермес», БЦ в гостинице «Россия»), предложивших рынку более качественные офисные помещения и представляющих собой вновь построенные или реконструированные специализированные офисные здания с высоким уровнем отделки, достаточным числом телефонных линий, минимальным сервисом и т.д.
В Пензе, как и в целом по России, основным способом вывода на рынок новых качественных площадей продолжает оставаться реконструкция. Это связано как с ограниченным финансовым потенциалом действующих на рынке города инвесторов офисной недвижимости, так и с особенностями структуры городской среды, в которой наиболее привлекательные для застройки центральные части города принадлежат охранным территориям с ограниченными возможностями для коммерческого использования. К сложившейся в Пензе общественно - деловой зоне можно отнести исторический центр города, в котором сосредоточена большая часть предлагаемых офисных площадей в бизнес-центрах.
Наиболее качественные офисные центры г.Пенза
Название Адрес Класс Общая пл., кв.м Офисная пл., кв.м
ТОЦ «Гермес» Московская ул., 29 B2 5 700 3 800
ТОЦ «Пассаж» Московская ул., 83 B2 29 940 1 600
БЦ в гостинице «Россия» Московская ул., 71 B2 7 000 1 200
БЦ «Эра» Свердлова ул., 2 C 8 000 7 084
БЦ «ПензГражданПроект» Пушкина ул., 2 C 6 300 6 300
БЦ «Волга» Московская ул., 56 C 5 000 5 000
БЦ «Сокол» Коммунистическая ул., 28 C 3 000 3 000
В настоящее время ситуация в секторе офисной недвижимости аналогична ситуации в секторе торговой недвижимости. Наполняемость помещений и ставки аренды снизились, ряд объектов, выставленных на продажу, не продаются, несмотря на достаточно большой срок экспозиции.
Уровень цен предложений на офисную недвижимость показан в таблице.
Предложения о продаже офисной недвижимости
Зона Местонахождение Площадь Назначение
50-100 100-300 300-500 500-1000 >1000
А ул. Гладкова 26000 офисное помещение
А ул. Лермонтова 23000 встроенное цокольный этаж
А ул. Володарского 51000 встроенное помещение, цоколь
А ул. Лермонтова 55000 нежилое помещение на 1 этаже, нежилого здания
С ул. Кл.Цеткин 25000 нежилое здание административно-производственное, все коммуникации
Е ул. Кижеватова 51300 встроенное помещение, без отделки
А ул. Свердлова 50000 З-е 3-х этажное, кирп, без отделки
А ул. М.Горького 30100 встроенное помещение, цок. этаж
С ул. Ударная 30000 помещение, расположенное на 1-м этаже 3-х этажного жилого дома
В Виноградный проезд 43 100 под магазин, офис, бар, без отделки
С ул. Кустанайская 20 000 нежилое офисное здание без отделки, все коммуникации, уч. 10 соток в собственности
С Ул. Заводское шоссе 27 100 Офисное помещение на 2-м этаже административного здания
С Ул. Медицинская 27 300 Офисное помещение на 1-м этаже жилого дома
D Ул. Антонова 27 500 Отдельностоящее нежилое здание, треб косм. ремонт
С Ул. Г. Титова 21 000 Отдельностоящее нежилое здание, треб косм. ремонт
В 5-й Виноградный проезд 55 100 встроенное помещение, 1 этаж, с отделкой
Уровень арендных ставок в бизнес-центрах г. Пенза на данном этапе развития рынка определяется, в основном, местоположением объекта, его принадлежностью к историческому центру города, близостью ведомственных зданий и зданий администрации города, имеющих удобную транспортную доступность до исторического центра города.
Анализ структуры спроса на арендуемые площади на рынке офисных центров г. Пенза показывает, что наибольший интерес для арендаторов представляют помещения площадью 20-40 кв.м. Менее востребованы помещения площадью от 70 кв.м. и более. Помещения более 500 кв.м, как правило занимают крупные местные и федеральные компании.
Уровень арендных ставок
Зона Месторасположение Площадь Ставка, руб./кв. м. Объект
В ул. Собинова 48 500 офисные помещения
С ул. Фрунзе 25 300 офисные помещения
А ул. Захарова - 700 офисные помещения
Е ул. Воронова 100 400 офисные помещения
А ул. Володарского 45 700 офисные помещения
С ул. Титова 935 700 офисные помещения
А ул. Московская - 500 - 1000 офисные помещения
А ул. Пролетарская 1300 350 офисные помещения
А ул. Суворова 50 500 офисные помещения
А ул. Пушкина - 450-500 офисные помещения
Рынок складских и производственных помещений
Рынок складских помещений в г. Пенза находится в стадии временной стабилизации. Периодически возникающий спрос на складские помещения закрывается предложениями со стороны промышленных предприятий, которые имеют неиспользованные производственные здания, которые преобразуются под склады; переоборудованием подвальных помещений в жилых и общественных зданиях. Основную массу складских помещений обеспечивает складские комплексы, построенные до 90-х годов.
Наибольшим спросом пользуются небольшие складские помещения площадью до 500 м2, расположенные в черте города. Собственники складских помещений большей частью предпочитают использовать их для сдачи в аренду, поэтому основная часть предлагаемых к продаже складов располагается в отдаленных районах города, требует значительных капиталовложений для доведения их до современных требований.
Уровень цен предложений на производственно-складскую недвижимость показан в таблице.
Предложения о продаже производственно-складской недвижимости
Зона Местонахождение Площадь Назначение
50-100 100-300 300-500 500-1000 >1000
С ул. Дружбы 9000 Производственно-складское помещение
С ул. Совхозная 10 000 Производственно-складское помещение
Е Ул. Рябова 11 200 - 15 400 Производственное помещение
С р-н Пенза 2 18 900 Производственное помещение
С Ул. Гагарина 10 800 11 000 Производственно-складское помещение
С ул. Литвинова 12300 -13400 Производственно-складское помещение
С ул. Егорова 13700 Производственное помещение
Е ул. Центральная 12000 склад
С Ул. Аустрина 13 000 Производственное помещение
D Ул. Измайлова 10000 –16000 Производственно-складское помещение
Уровень арендных ставок на производственно-складскую недвижимость
Зона Месторасположение Площадь Ставка, руб./кв. м. Назначение
В ул. Минская 200 200 складские помещения
В пр. Строителей 1050 300 производственные помещения
С ул. Литвинова 1100 130 производственные помещения
С ул. Гагарина 200 складские помещения
С ул. Баумана 1200 120 складские помещения
Е ул. Центральная 1300 150 производственные помещения
А ул. Урицкого 185 150 складские помещения
Е ул. Металлистов 200 150 складские помещения
С ул. Байдукова - 200 производственные помещения
При наличии на рынке большого количества складских площадей, основным условием для заключения договоров аренды становятся их качественные характеристики. В их числе: удобное расположение объекта (предпочтение, как правило, отдается складам, расположенным в черте города), выполнение арендодателем погрузо-разгрузочных работ, соблюдение условий хранения, охрана объекта, наличие подъездных путей (в т.ч. железнодорожных тупиков).
Диапазон цен за 1 кв. м коммерческой недвижимости по предложениям застройщиков Пензы составляет 25 000 – 80 000 рублей.
продавец объект площадь, м2 Стоимость кв. м, рублей
МУП "Пензгорстрой-заказчик" 4 мкр "Арбеково", ЖК "Панорама" 100-175 50 000
ОАО "Пензастрой" ул. Толстого, 19 109 50 000
ул. Терновского, 214 2000 40 000
ГК "Поволжье" ул. Рахманинова от 40 35 000
ул. Тамбовская от 40 35 000
ООО "Ревьера" ЖК "Ревьера"ул. Краснова/Лобачевского любая 40 000
ООО "Стройдизайнконсалтинг" ул. Терновского, 207 от 40 36 000
ул. Урицкого 0 этаж без отделки 25 000
0 этаж с отделкой 31 000
ГК "Мегаполис" 2 мкр "Арбеково", ЖК «7 ключей», от 100 45 000
ОАО "Пензапрмстрой" ул. Калинина - Замойского любая 40 000
ООО "Артстрой" ул. Ладожская, 148 любая 45 000
ул. Красная горка любая 50 000
ул. Новоказанская любая 50 000
ул. Лядова любая 45 000
ООО "Спектр недвижимости" ул. Калинина, 9 от 65 45 000
СК ООО "Рисан" ул. Пушкина - Плеханова 2 этаж 40 000
1 этаж 60 000
1 этаж дом сдан 80 000
ТЕКУЩАЯ (СПРАВЕДЛИВАЯ) И РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ
В период ускоренного и «добровольного» перехода на Международные стандарты финансовой отчетности (МСФО) и Международные стандарты оценки (МСО) ещё сильнее обострились противоречия в определениях и классификации видов собственности на недвижимость, оценки недвижимости и прав собственности на неё.
В данной статье рассматриваются понятия «рыночная и справедливая стоимости», основные различия между ними на основе концепции о праве частной и личной собственности на недвижимость и теории обмена правами собственности на недвижимость.
Концепция рыночной и справедливой стоимости относительно одного и того же объекта собственности - недвижимости - разрешает многие заблуждения и несоответствия в законодательстве в области оценки прав собственности и обмена этими правами.
ВВЕДЕНИЕ
В предыдущих статьях мною было обосновано, что «простота» законодательной базы в области прав собственности субъектов прав на объекты недвижимости является осознанным политическим решением. Раскрыты мифы этой «простоты» при реализации политических кампаний по приватизации и акционированию общенародной недвижимости. Дана расшифровка понятий «частная» и «личная собственность на основу бытия и любого бизнеса - объекты недвижимости». Даны определения понятиям, что есть Товар и Продукт для Человека. Рассмотрен вопрос реального товарообмена, как акта обмена правами личной собственности, а деньги, которые в этом обмене служат потенциальным правом собственности.
Для дальнейшего понимания нижеизложенного необходимо согласиться со следующими утверждениями, которые ещё не нашли своего отражения и в законодательстве Казахстана и других стран СНГ, а именно:
- весь комплекс материальных ценностей, разных как по назначению, так и по ценности для человека, только законодательно (юридически) обезличен понятиями «имущество» и «активы»;
- недвижимое имущество - особая категория имущества, основа богатства государства;
- частная и личная собственность на недвижимость - разные формы собственности;
- только недвижимость является ТОВАРОМ для ЧЕЛОВЕКА, все остальные ценности относятся к другим категориям, в т.ч. земля, содержимое недр, флора и фауна;
- стоимость одного и того же объекта недвижимости может быть разной, в зависимости от целей оценки;
- продать недвижимость в её физическом виде можно только в случае, если она принадлежит на праве личной собственности (создана на личные деньги), а купить недвижимость только на деньги, которые в законной личной собственности (декларация и налоги).
Так что далее по тексту все рассуждения относятся не к обезличенным терминам «актив», «имущество», «объект», а только к объектам недвижимого имущества - основе любого бизнеса.
ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О РЫНОЧНОЙ И ТЕКУЩЕЙ («СПРАВЕДЛИВОЙ») СТОИМОСТИ
При проведении оценки имущества всё чаще ставится задача определения «справедливой» стоимости. Всё чаще заказчики ссылаются на нормативные документы, в которых есть прямое указание определять только «справедливую» стоимость, именуемую в некоторых случаях также «справедливой рыночной стоимостью».
В то же время, в соответствии с «Правилами по применению субъектами оценочной деятельности требований к методам оценки», утвержденными совместными Приказами Министерства юстиции РК №№ 173, 174 от 21.11.2002 г., оценщик вправе определять только восемь видов стоимости - рыночную, дисконтированную, инвестиционную, ликвидационную, первоначальную, стоимость реализации, текущую и балансовую.
Таким образом, несмотря на то, что в некоторых нормативных документах содержится указание определять «справедливую» стоимость, в абсолютном большинстве случаев осуществляется оценка рыночной стоимости. Причём понимание различий между рыночной и «справедливой» стоимостью имеется и у государственных чиновников, призванных следить за соблюдением соответствующих нормативных актов, и у разработчиков этих актов.
Увы, многие нормативные акты содержат выхолощенные, политизированные, а порой и противоречащие друг другу понятия в области прав собственности.
ПРОДАВЕЦ - ПОКУПАТЕЛЬ
Акт товарообмена собственностью происходит в виде:
- покупатель, реализуя своё личное право на деньги, получает в личную собственность право на товар (продукт);
- продавец, реализуя своё личное право на товар, получает в личную собственность право на деньги.
Чтобы реализовать своё право на деньги, Продавец должен вступить в новый акт купли-продажи.
Следовательно, каждый Продавец - потенциальный Покупатель и наоборот.
В каждом реальном (законном) акте товарообмена или купли-продажи реально существуют две позиции у Субъектов прав собственности к одному и тому же Объекту собственности - недвижимости - в отношении оценки его текущей стоимости и текущей ценности. Это позиция продавца и позиция покупателя при сделке.
Но есть сфера бытия и оценки собственности, не предполагающая сделку по купле-продаже.
Это сфера защиты государством неприкосновенности прав личной и частной собственности на недвижимость. Плата за эту гарантию проявляется в форме обязательных платежей в виде налогообложения, страхования и наследования прав собственности на недвижимость.
Следовательно, закономерное и одновременное существование как двух форм собственности, так и двух форм оценки стоимости одного и того же объекта собственности может выражаться:
- через позицию потенциального покупателя (владельца денег) - стоимость в обмене;
- через позицию потенциального продавца (владельца недвижимости) - стоимость в использовании (пользовании).
СТОИМОСТЬ В ОБМЕНЕ - РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ
ПОЗИЦИЯ потенциального ПОКУПАТЕЛЯ - законного владельца права личной собственности на потенциальное право собственности - деньги. С рыночной стоимостью всё относительно просто. В соответствии с определением, рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, по которой объект может быть отчуждён на открытом рынке в условиях, соответствующих рыночным (отсутствие принуждения сторон, полная информированность о предмете сделки, условия конкуренции и пр.). Иными словами, рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, по которой объект можно продать (обменять на деньги) в срок, типичный для аналогичных объектов.
Стоимость в обмене (value in exchange) (МСО 2003) - это «стоимость, признанная рынком, на котором предположительно имеет место обмен актива». Иными словами - это та цена, по которой объект оценки может быть продан на открытом рынке на дату оценки.
ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
Основное свойство рыночной стоимости - её вероятностный характер. В отличие от нередко бытующего мнения, что рыночная стоимость определяется по каким-то формулам, процесс оценки рыночной стоимости всегда зависит от личного и субъективного мнения конкретного оценщика. Формулы для определения рыночной стоимости имеются, однако для определения переменных в этих формулах используются те же экспертные и субъективные оценки оценщиков.
С позиции покупателя прав собственности на недвижимость его не интересуют материальные затраты по созданию (строительству) объекта недвижимости. Его интересует только ликвидность и доходность объекта собственности (недвижимости) в составе любого бизнеса или для себя лично, как блага от среды обитания (жилища).
Оценка рыночной стоимости проводится только с применением методов расчета, сгруппированных в рыночный или доходный подходы в оценке.
В данном случае абстрагируется разделение общей стоимости объекта на стоимость земельного участка и улучшений на нем - объектов недвижимости. Для покупателя это единый объект собственности - недвижимость.
Данная оценка предполагает, что недвижимость оценивается только для продажи и не всегда «как она есть», «сколько её есть» и «где она есть». Участники сделки лично несут ответственность либо за покупку, либо за учет в долевом участии данного имущества, принимая на себя все риски и расходы.
Рыночные факторы - основа определения рыночной стоимости (завершенного строительством объекта) недвижимости. К этим факторам относятся: инфляционные или «обесценивающие»; доходность; реализуемость (ликвидность); физическое состояние; общий вид и привлекательность.
Оценка рыночной стоимости недвижимости проводится с целью:
- инициатива участника сделки как информация для переговоров (торга);
- получение кредита под залог прав собственности (основа назначения залоговой стоимости);
- раздел прав собственности (основа определения ликвидационной стоимости);
- прогноз доходности от права собственности на недвижимость в будущем.
Необходимо отметить, что ликвидационная стоимость не является синонимом залоговой стоимости.
Залоговая стоимость - часть рыночной стоимости, которая монопольно устанавливается банком, а оформляется как добровольный (!) и двусторонний ипотечный договор между банком и клиентом (собственником).
Ликвидационная стоимость - часть рыночной стоимости, которая определяется независимым и профессиональным оценщиком исходя из ситуации на рынке аналогичных продаж недвижимости, при условии ускоренной продажи, без согласования итогового значения с собственниками данной недвижимости.
ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ В ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
Первое: сложность в оценке рыночной стоимости заключается в том, что в данный исторический период нет совершенных или организованных рынков недвижимости. Это следствие искусственного правового вакуума в вопросах частной и личной собственности на недвижимость в законодательстве Республики Казахстан.
А если нет организованных рынков недвижимости, которые являются основой всех остальных рынков, то в результате мы имеем несовершенные рынки труда, товаров, ценных бумаг и пр. Банковская система первой захлебнулась в море фиктивного капитала, к которому относится и частная собственность на недвижимость.
Это принципиальный вопрос реальной экономики, т.к. банку можно реально передать в виде залога только право личной собственности на недвижимость в виде:
- права личной собственности на сам объект собственности (созданный на личные средства) - недвижимость, в её натуральном или физическом виде;
- выкупленной в личную собственность доли прав пользования приватизированной или акционирован¬ной недвижимостью, которая была, есть и будет до полного выкупа в общенародной или частной собственности.
Второе: понятие «рыночная стоимость» недвижимости не имеет смысла без реальной оценки рыночной стоимости земли, с которой она связана неразрывно. Но: земля не товар для единственного Субъекта прав личной собственности на Земле - Человека - и поэтому её нельзя ни продать, ни купить кем либо в личную собственность. Земля, её недра, флора и фауна находятся в монопольном и коллективном владении ранее живших, ныне живущих и будущих поколений сообщества граждан - государства. Земля ещё экономически не оценена. Следовательно, не стало реальным товаром даже право пользования земельным участком (поверхностным слоем). Поэтому я чисто условно, как и в данной статье, использую термин «рыночная стоимость земли», согласно законодательству, которое не соответствует реалиям исторического момента.
Земля - основа единого экономического пространства для кол¬лективных собственников - граждан государства. Продажа земли в современном законодательстве - миф.
Главное не «стоимость» земли (она в монопольной собственности государства), а стоимость недвижимости, созданной Человеком на ней и которая должна быть и в частной, и личной собственности (основы государственного и негосударственного сектора экономики).
Это отдельная тема, но вывод один земля не товар для Человека и рыночная стоимость земли - миф! Земля за символическую плату должна выделяться только гражданам государства в частную собственность, как её коллективным владельцам. Земля выделяется не для перепродажи (запрет до 10 лет), а для создания на ней единственного Товара для Человека - объектов недвижимости (основы богатства государства); организации бизнеса и прочих сфер жизнеобеспечения всего многообразия бытия и деятельности Человека на земле (территории государства).
СТОИМОСТЬ В ПОЛЬЗОВАНИИ - ТЕКУЩАЯ («СПРАВЕДЛИВАЯ») СТОИМОСТЬ
ПОЗИЦИЯ СОБСТВЕННИКА недвижимости - потенциального ПРОДАВЦА своего личного права собственности на недвижимость
«Справедливая» стоимость (иногда именуемая «базовой», «фун¬даментальной», «истинной» или «объективной») в корне отличается от рыночной стоимости по своей природе.
Текущая («справедливая») стоимость максимально отражает всю имеющуюся информацию об объекте и его свойствах, т.к. в этом паритет интереса и её владельца, и государства. Однако участникам рынка в большинстве случаев вся информация недоступна. Вследствие асимметричности информации рынок может недооценивать или переоценивать объект. Тем более при наличии несовершенного рынка недвижимости в СНГ в целом. Соответственно рыночная стоимость (стоимость, установленная рынком) может быть выше или ниже справедливой стоимости. Это пока закономерно.
«Справедливая» стоимость объективна по своей природе и не носит вероятностный характер. Однако определить её, не прибегая к субъективным оценкам, трудно. В любом случае, независимо от того, кто занимается оценкой, участники рынка или профессиональный оценщик, определяемая ими стоимость - это тоже лишь субъективное мнение о «справедливой» стоимости исходя из доступного на данный момент количества информации. Очевидно, что оценка тем более точна, чем большим количеством информации обладает оценщик.
Рыночная стоимость в использовании (value in use) (МСО 2003) - «стоимость, которую конкретное имущество имеет для конкретного использования конкретным пользователем». Величина рыночной стоимости в использовании должна отождествляться только с затратами, которые понес собственник на создание объекта.
ОЦЕНКА ТЕКУЩЕЙ («СПРАВЕДЛИВОЙ») СТОИМОСТИ
С позиции продавца прав собственности на недвижимость, его интересует как минимум эквивалентный возврат материальных затрат по созданию (строительству) объекта недвижимости и стоимость приобретения прав собственности на земельный участок.
Оценка текущей («справедливой») стоимости проводится только с применением методов расчета, сгруппированных в затратный подход в оценке.
Только при данном подходе текущая (в рыночных ценах) стоимость создания зданий и сооружений отделяется от текущей (нормативной или рыночной) стоимости земельного участка.
Оценка «справедливой» стоимости предполагает, что оце¬нивается текущая стоимость ценности (создания) недвижимого имущества: «как оно есть», «сколько его есть» и «где оно есть».
Результаты анализа (оценки) представляют собой усредненную оценку (по текущим - средневзвешенным рыночным ценам) остаточной стоимости ценности (создание недвижимости), без корректировки на действие внешних рыночных факторов.
Рыночные факторы - основа расчета «справедливой» стоимости (строительства - создания объекта) недвижимости. К данным факторам относятся: рыночные цены на материалы и услуги; индексы цен в строительном производстве и пр.
Оценка текущей («справедливой») стоимости недвижимости проводится с целью:
- налогообложение права личной собственности физического лица, владеющего самим объектом недвижимости в его физическом или натуральном виде;
- налогообложения права частной собственности физического или юридического лица, владеющего правом пользования (внутренним пространством) объектом недвижимости, как формы выкупа права личной собственности на него с рассрочкой по годам, в виде ежегодных платежей - компенсаций государству (его гражданам) стоимости создания этой недвижимости;
- наследования права собственности;
- страхования права частной и личной собственности на объект недвижимости;
- компенсации собственнику прямого ущерба;
- разрешения судебных споров клиента с банком о соразмерности долга клиента на основании оценки банком залоговой стоимости его недвижимости, величине текущей («справедливой») стоимости той же недвижимости на дату спора (иска).
ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ В ОЦЕНКЕ «СПРАВЕДЛИВОЙ» СТОИМОСТИ
Первое: текущая («справедливая») стоимость ценности недвижимости для конкретного гражданина, а значит, и для всего сообщества граждан - государства, не зависит от того, есть ли в данный период (период оценки) покупатель на его недвижимость или нет!
Второе: недвижимость стационарна и её ценность реальна только для страны, на территории (земле) которой она создана, т.к. только она увеличивает национальное богатство (независило от того, кто и на чьи деньги создал недвижимость).
Третье: до настоящего времени в Казахстане нет ни граж¬дан - собственников прав личной собственности на недвижимость, ни самой недвижимости как товара. Поэтому, нет возможности определить общий объем прав личной собственности граждан на часть национального богатства страны - недвижимость и частной на земельные участки. Следовательно, нет возможности определить общее количество национальной валюты как потенциального права собственности граждан на их суверенной территории.
Четвертое: в современной экономике поступление налогов основано только на предположениях, прогнозах и «гаданиях». Причем это часто зависит как от политической конъюнктуры, так и от экономических требований момента.
Почему на прогнозах, а не на основе расчетов? Потому, что налоги на недвижимость не являются основой налогообложения. Налогооблагаемая стоимость недвижимости «определяется» кабинетным методом с использованием западной теории о «массовой оценке». Налоги персональные - оценка массовая! Причем при кабинетном методе это не оценка как таковая, а только мнение оценщика о возможной стоимости на основе архивных документов без обязательной ежегодной инвентаризации. Только поэтому мы не имеем достаточного количества денег в бюджетах (местный налог) на сохранение и реорганизацию всего комплекса ЖКХ, объектов социального и культурного назначения страны. А это сотни миллионов тенге или больше ежегодно!
СОСТОЯНИЕ СОВРЕМЕННОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА РК
Стоимость в обмене - рыночная стоимость. Расшифровка этого термина в МСО, МСФО, НСФО, НСБУ ещё как-то соответствовала ст. 2 п. 10 Закона РК «Об оценочной деятельности в РК» (далее ЗОД), т.к. рыночная стоимость определялась как наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на основании сделки в условиях конкуренции. Увы, в ст. 2 п. 13 ЗОД (версия от 19.03.2010 г.) термин «наиболее вероятная цена» заменен на более непонятный термин «расчетная денежная сумма», и то хрупкое соответствие опять нарушено. Термин «расчетная денежная сумма» более относится к расчетной справедливой стоимости, чем к вероятной и только прогнозируемой рыночной цене в конкретной сделке.
Текущая («справедливая») стоимость - это стоимость в использовании. В законодательстве Республики Казахстан нет расшифровки этого термина и глоссария терминов, согласованных в русской транскрипции с терминами МСО и МСФО, несмотря на то, что работа по переходу на МСФО и МСО в Республике Казахстан ведется не один год.
Только в Государственном Стандарте РК «Система оценки имущества Республики Казахстан. Принципы оценки» СТ РК 1126-2002 в п. 9 пп. 9.1 указано: «рыночная стоимость» не является синонимом термина объективная («справедливая») стоимость, в том смысле, в каком он используется в стандартах бухгалтерского учета.
Справедливая стоимость (НСФО № 2) - сумма, на которую может быть обменен актив, по которой может быть погашено обязательство... при совершении операции между хорошо осведомленными, желающими совершить такую операцию независимыми сторонами.
Принятый в бухгалтерском учете метод определения стоимости на основе себестоимости учитывает только те затраты и амортизационные начисления, которые подпадают под общепринятые принципы бухгалтерского учета. Это правильно, но только в отношении рыночной стоимости в использовании.
Недвижимость имеет одновременно и рыночную стоимостью в обмене, меньшую или большую, чем «справедливая» стоимость, независимо от поправок на аккумулированный износ. С точки зрения конкретного собственника, себестоимость недвижимости может совпадать с теми вложениями по их созданию, а может от них и отличаться. С точки зрения рынка, если произведенное имущество предназначено для продажи, то собственник должен быть в состоянии продать его по цене, превышающей затраты на его производство, иначе сделка не будет выгодной. Если имущество было продано с выгодой, то цена, заплаченная покупателем, будет являться для него стоимостью приобретения (себестоимостью, или затратами на приобретение), а разница между ней и затратами продавца (включая торговые издержки и издержки хранения) будет являться прибылью продавца, также называемой доходом с продажи. При определенных обстоятельствах продажа может произойти по цене, равной себестоимости товара для продавца, ниже или даже выше её.
Другими словами, приведенное выше бухгалтерское понятие «справедливой» стоимости подразумевает сделку, которая может состояться и при наличии определенных разногласий; при обстоятельствах, отличающихся от нормального процесса перераспределения собственности в условиях открытого рынка. Эти обстоятельства включают в себя возможность совершения срочной сделки, когда одна из сторон находится в затруднительном положении, а также другие случаи, не предусмотренные в определении понятия рыночной стоимости.
Термин «справедливая» стоимость» также используется в юридическом аспекте при определении компромиссного решения, разрешающего разногласия сторон. Причины этих разногласий также могут не соответствовать определению понятия рыночной стоимости. Во избежание неясностей и недоразумений отчет об оценке рыночной стоимости должен включать в себя адекватное объяснение используемого оценщиком определения термина «рыночная стоимость», а также изложение допущений, условий и обстоятельств, на основании которых производилась оценка.
Следовательно, на основании вышесказанного можно утверждать, что:
- если «справедливая» стоимость» - это стоимость в использовании, а значит не для продажи, то это согласуется с понятием «налогооблагаемая стоимость».
Налогооблагаемая стоимость - это полная стоимость воспроизводства (ПСВ) точной копии объекта в текущих (рыночных) ценах, за минусом фактического значения физического износа, с учетом строительной готовности (строящегося или демонтированного) объекта оценки на дату оценки.
Другими словами, налогооблагаемая стоимость - это остаточная восстановительная стоимость (ОВС) зданий и со¬оружений в текущих (рыночных) ценах. Данная стоимость должна отражаться в финансовой отчетности физических и юридических лиц как стоимость ценности имущества принадлежащее Субъекту права на праве личной или частной собственности.
Только с текущей («справедливой») стоимости должны взиматься налоги на недвижимое имущество!
Причем не от даты ввода объекта в эксплуатацию или регистрации прав собственности, как завершенного строительством, а ежегодно, согласно степени строительной готовности, а значит, уже имеющего, «справедливую» стоимость или ценность для собственника.
http://www.mail.ru/
В совместном приказе Министерства юстиции РК № 172 от 21.11.2002 г. есть ссылка: цель оценки - налогообложение, вид определяемой стоимости - «справедливая» (первоначальная) стоимость, и ссылка в скобках на (НСФО № 2).
Но в НСФО № 2 нет термина - «первоначальная стоимость»!
Текущая стоимость (Приказ МЮ РК № 173 от 21.11.2002 г.) - это стоимостная оценка объектов недвижимого имущества, установленная на основе применения методов определения рыночной или иной стоимости объектов на определенную дату и соответствующая действующим ценам на данном рынке.
Расплывчатая формулировка, тем не менее, означающая, что стоимость определяется в «действующих ценах», значит, в рыночных. Следовательно, это не стоимость готового объекта недвижимости для продажи в рыночных ценах, а, видимо, стоимость в рыночных ценах материалов и работ по созданию этого объекта недвижимости.
Следовательно, согласно действующему законодательству в области оценки имущества, можно утверждать, что текущая - это «справедливая» и налогооблагаемая стоимость.
Оценка при оформлении ипотеки – не все так просто…
Купить жилье в наше время не так-то просто, не все могут спокойно раскошелиться хотя бы на «однушку» в любимом городе, многие предпочитают связать свою жизнь с ипотекой, дабы быстрее свить себе гнездышко. При оформлении ипотеки в обязательном порядке происходит оценка приобретаемого жилья, в которой больше всего заинтересованы банки, ведь для них это свидетельство ликвидности жилья, которое при ипотеке выступает в роли залога. То есть при печальном развитии событий данная квартира должна покрыть сумму вашего долга по кредиту.
Однако, при оценке жилья и дальнейшего оформлении на него ипотеки, возникают определенные трудности, которые тянут за собой вереницу проблем.
Банк будет интересовать рыночная стоимость квартиры. Тут стоит отметить, что понятия «цена» и «стоимость» не всегда означают одно. Ценой - это величина в денежном эквиваленте, за которую продается жилье, применительна только к данной конкретной сделке. Ее знают покупатель и продавец. Стоимость же понятие расплывчатое - реальная цена квартиры может быть выше или ниже оценочной стоимости, другими словами - это сумма, на которой сошлись обе стороны.
Оценщики, как правило, используют один из трех методов оценки недвижимости - доходный, затратный или сравнительный. Доходный метод основан на оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые, как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества. То есть он предполагает оценку недвижимости из расчета доходов, которые может принести оцениваемый объект. При оформлении ипотеки он не используется.
Затратный подход основан на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Он основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту. Чтобы узнать оценочную стоимость по затратному методу достаточно заказать такую справку в БТИ. В процессе оценки будут просуммированы затраты на строительство жилья (дома и квартиры как его части), затем сумма корректируется - учитывается инфляция, удорожание строительных конструкций, износ и т.д. Недостаток этого метода в том, что при оценке не учитываются такие немаловажные факторы как спрос и предложение.
Метод сравнительных продаж основан на сравнении объектов имущества, которые были проданы недавно с оцениваемым объектом. Он позволяет определить стоимость квартиры исходя из того, за какую цену продается аналогичное жилье. Именно этот метод для оценки ипотечных квартир является наиболее приемлемым.
После проведения оценки рыночной стоимости приглянувшегося жилья следующий шаг - конкретное оформление ипотечного займа, однако тут есть загвоздка. В большинстве случаев банк выдаст вам кредит в сумме 70-80% от озвученной оценщиками стоимости квартиры. Представляете, вместо 3 миллионов банком выдается сумма размером 2,3 миллиона рублей, к примеру. Это связано с тем, что банки таким образом «перестраховываются», идут на меньший риск, выдавая менее заявленной суммы, тем более в условиях нестабильной экономики. Как поступить в таких случаях? Возможны несколько вариантов развития событий: срочно где-то найти недостающую сумму, уменьшить свои запросы и присмотреться к более скромному жилью или же оценить эту же квартиру у другого оценщика. Однако нет гарантий, что другой оценщик выставит вам иную сумму.
В данной ситуации можно посоветовать только, копить деньги, чтобы потом не оказаться в тупике. Готовьте свои нервы к длительным, нудным и выматывающим процедурам.
При АИЖК создана рабочая группа по вопросам повышения качества оценочных услуг на рынке ипотечного жилищного кредитования
21.09.2012
Генеральный директор АИЖК А.Н. Семеняка подписал приказ о создании рабочей группы по вопросам повышения качества оценочных услуг на рынке ипотечного жилищного кредитования.
В состав рабочей группы вошли представители саморегулируемых организаций оценщиков, Государственной думы Российской Федерации, Ассоциации российских банков, Ассоциации ипотечных компаний, Института фондового рынка и управления и других заинтересованных организаций.
Основной целью деятельности рабочей группы является создание условий, в том числе, посредством инициирования внесения изменений в законодательство, направленных на повышение качества оценки и ответственности оценщика за достоверность результата оценки на рынке ипотечного жилищного кредитования.
В рамках достижения заявленной цели планируется разработать единый стандарт оценки стоимости недвижимого имущества в целях ипотечного кредитования, требования к сертификации специалистов-оценщиков и программу повышения грамотности потребителей оценочных услуг.
Источник: ahnl.ru
